Welche Rechte hat der Bauherr bei Mängeln?

Im Laufe eines Bauvorhabens gibt es viele Unwägbarkeiten, die auftreten können. Bauen ist eine komplexe Arbeit, die das funktionierende Zusammenspiel verschiedener Gewerke untereinander voraussetzt, aber auch eine entsprechende Planung und Überwachung durch Architekten benötigt. 

Dabei kann es immer wieder zu der Situation kommen, dass der Bauherr mit der konkreten Ausführung nicht einverstanden ist.

In loser Reihe will ich im Folgenden die verschiedenen Möglichkeiten und Voraussetzungen auf solche Abweichungen zu reagieren darstellen.

Vertragliche Grundlage

der Vertrag über die Herstellung eines Gebäudes ist regelmäßig ein Bauvertrag gemäß §§ 631, 650a BGB. Für Verträge, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, gelten ergänzend die Vorschriften der §§ 650i BGB. Auch für Verträge mit Architekten und Ingenieuren (§§ 650p ff. BGB) und Bauträgerverträge (§§ 650u f. BGB) gibt es Besonderheiten, die Gegenstand eines weiteren Artikels werden sollen.

Der Auftragnehmer erwartet die Herstellung eines bestimmten Werks, dass der Unternehmer herzustellen verspricht. Kennzeichnend dafür ist, dass der Unternehmer verspricht einen bestimmten Erfolg zu erzielen, nämlich ein Gebäude. Dafür erhält er regelmäßig die vereinbarte Vergütung, im Übrigen kann er ohne Vereinbarung die übliche Vergütung gemäß § 632 Abs. 2 BGB verlangen.

Rechte bei Mängeln

Die Einordnung als Werkvertrag hat zur Folge, dass bei Mängeln am Werk (zum Beispiel bei fehlerhafter Abdichtung eines Flachdaches) die Mängelrechte des Werkvertragsrechts einschließlich der Besonderheiten bei der Verjährung (auch dazu später mehr) nach dem BGB eingreifen.

Für die Frage nach den Rechten ist entscheidend, zu welchem Zeitpunkt der Mangel auftritt. Der Bundesgerichtshof hat vor einiger Zeit die lange umstrittene Frage auf welchen Zeitpunkt es ankommt entschieden. Der entscheidende Zeitpunkt ist die Abnahme (zu der Frage, wie und wodurch das Werk abgenommen wird, später mehr) gemäß § 640 BGB.

Vor der Abnahme hat der Bauherr/Besteller das Recht, vom Bauunternehmer Erfüllung zu verlangen. Dem Bauunternehmer bleibt es dabei selbst überlassen, wie er den vertraglich geschuldeten Erfolg herstellt, es sei denn er hat sich zu einer bestimmten Herstellungsweise verpflichtet. 

Vor der Abnahme kommen die speziellen Mangel Gewährleistungsansprüche gemäß § 634 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist.

Nach der Abnahme, also nachdem der Bauherr/Besteller das Werk entgegengenommen und als im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt hat, stehen dem Bauherrn/Besteller die speziellen Mangel Gewährleistungsrechte nach § 634 BGB zu. Das bedeutet insbesondere, dass er Nacherfüllung, einen Vorschuss zur Beseitigung des Mangels in Eigenregie sowie Schadensersatz verlangen kann.

Nacherfüllung vorrangig

Zunächst vorrangig ist die Nacherfüllung. Der Bauherr/Besteller muss, bevor er die weiteren Rechte geltend macht, dem Bauunternehmer eine Frist setzen innerhalb derer der Unternehmer den Mangel beseitigen muss. Regelmäßig kommt erst nach erfolglosem Ablauf der Frist zur Mangelbeseitigung ein anderes Recht (z. B. Vorschuss zur Selbstvornahme, Rücktritt, Schadensersatz) in Betracht. 

Die Frist muss dabei angemessen lang sein. Dem Unternehmer müssen dabei die Symptome, die als mangelhaft gerügt werden, hinreichend klar dargestellt werden.