Wohnadresse als Geschäftsadresse genutzt: Kündigung Mietvertrag wirksam?

Vor allem viele Selbstständige oder nebenberuflich Selbstständige kennen das Thema: man hat keine eigenen Gewerbeflächen für seine (Teil-)Selbstständigkeit angemietet, muss aber z.B. im Impressum der Website eine Adresse angeben, unter der man erreichbar ist.

Da liegt es nahe, dass man hier seine Wohnadresse nutzt, auch wenn die Wohnung gar nicht als Geschäftsbetrieb mit Kundenverkehr etc. genutzt wird.

Aber ist das rechtlich in Ordnung? Oder benötigt man die Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall? Und: Kann der Vermieter den Mietvertrag über die Wohnung kündigen, wenn man seine Wohnadresse als Geschäftsadresse z.B. im Impressum der eigenen Website angibt?
Mit diesen Fragen hat sich das Amtsgericht (AG) Köln befasst (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20).

Wohnanschrift als Geschäftsadresse genutzt

Das AG Köln musste über einen Fall entscheiden, in dem der Vermieter dem Mieter einer Wohnung den Wohnraum-Mietvertrag wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag gekündigt hatte.
Der Mieter der Wohnung in Köln ist im Nebenberuf Hochzeitsfotograf und betreibt für die Bewerbung seiner Leistungen als Fotograf eine Website. Eigene Gewerberäume bzw. ein Studio hatte der Fotograf nicht angemietet. Aus diesem Grund gab er im Impressum seiner Fotografen-Website seine Wohnadresse als Postanschrift an.

Dass der Mieter nebenberuflich als Fotograf arbeitet, wusste der Vermieter, da er bei Einzug seines Mieters u.a. einen Einkommensnachweis über diese Nebentätigkeit erhalten hatte. Außerdem hatte er auf Bitten des Mieters hin am Klingelschild und Briefkasten neben dem Namen des Mieters auch einen Hinweis auf seinen Geschäftsnamen angebracht.

Als der Vermieter erfuhr, dass der Mieter seine Wohnadresse im Impressum seiner Website als „Geschäftsadresse“ angab, sprach er eine Abmahnung wegen nicht gestatteter gewerblicher Tätigkeit in der Wohnung aus. Die Ausübung dieser Tätigkeit sei in einer Mietwohnung, die der Vermieter zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt hatte, ohne seine Erlaubnis nicht möglich. Der Verweis auf die Wohnadresse im Impressum der Website müsse demnach entfernt werden.

Damit war der Hochzeitsfotograf nicht einverstanden und zog auch nach Ende der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung aus: Einerseits habe der Vermieter gewusst, dass er nebenberuflich als Fotograf tätig sei. Außerdem sei die Form der Nutzung seiner Wohnanschrift als Geschäftsadresse im Impressum einer Website nicht genehmigungsbedürftig. Denn beides habe keine (negativen) Auswirkungen auf die Wohnung oder die Hausgemeinschaft.

Nutzung der Wohnanschrift auch ohne ausdrückliches Einverständnis

Deswegen erhob der Vermieter Räumungsklage – allerdings erfolglos. Denn das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Nutzung der Anschrift der gemieteten Wohnung als gewerbliche Kontaktadresse im konkreten Fall keine Verletzung des Mietvertrages darstelle, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen würde.

Eine Kündigung wegen einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum sei nur möglich, wenn die
gewerbliche Nutzung von Wohnraum der Erlaubnis des Vermieters bedürfe und
die notwendige Erlaubnis nicht erteilt wurde.

Beides war jedoch im konkreten Fall nicht gegeben: Der Vermieter hatte mit dem Anbringen des Firmennamens an Klingelschild und Briefkasten von der Nutzung der Wohnanschrift als geschäftlicher Anschrift des Fotografen gewusst und dem mit seinem schlüssigen Verhalten zugestimmt.
Andererseits hätte der Vermieter hier eine Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung erteilen müssen, da die reine Nutzung der Wohnanschrift als geschäftliche Anschrift z.B. im Impressum der Website und als Postempfangsanschrift

- den eigentlichen Wohnzweck nicht geändert hat und
- keinen (negativen) Einfluss auf die Mietwohnung (Abnutzung etc.) oder das Umfeld hatte (Störung von Nachbarn wegen ständigem Kundenverkehr etc.).

Fazit für Mieter

Grundsätzlich ist es denkbar, dass ein Wohnraum-Mietvertrag wegen einer nicht genehmigten gewerblichen Nutzung vom Vermieter gekündigt werden kann.

Denn nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss ein Vermieter eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum nicht dulden, wenn die (teil)gewerbliche Nutzung sich negativ auf den Wohnraum oder das Umfeld auswirkt, also z.B. die Nachbarn wegen ständigem Kundenverkehr stört oder die Wohnung in ihrer Substanz übermäßig abnutzt.

In anderen Fällen, in denen eine gewerbliche Nutzung keinen Einfluss auf die Wohnung oder das Umfeld hat, kann der Mieter hingegen sogar einen Anspruch auf eine Genehmigung der (teil)gewerblichen Nutzung haben. In einem solchen Fall oder im Falle einer „Duldung“ der (teil)gewerblichen Nutzung ist eine Vermieterkündigung wegen dieser Nutzung dann unwirksam.

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