Zwangsräumung durch den Vermieter – Zulässige Selbstjustiz?

10 Fragen, 10 Antworten: Die Räumung im Mietrecht

1.) Darf ein Vermieter den Mieter auch ohne Räumungstitel aus der Wohnung räumen?

Nein! Räumung durch den Vermieter im Wege der Selbsthilfe ohne einen entsprechenden Räumungstitel, aber auch mit Räumungstitel eigenmächtig ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers, ist als verbotene Eigenmacht immer unzulässig und sogar strafbar.

2.) Ist die Räumung durch den Vermieter erlaubt, wenn dieser sich per Mietvertrag eine Räumung der Wohnung vorbehalten hat?

Nein! Ein solcher mietvertraglicher Vorbehalt verstößt gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da er den Mieter unangemessen benachteiligen würde und ist deshalb unwirksam.

3.) Welche Maßnahmen kann ein Mieter ergreifen, wenn dieser von einer drohenden titellosen Wohnungsräumung seines Vermieters erfährt?

Erfährt der Mieter rechtzeitig von einem entsprechenden Vorhaben des Vermieters, kann er die eigenmächtige Räumung durch einstweilige Verfügung abwenden.

4.) Darf der Vermieter eigenmächtig die Wasserzufuhr und die Heizung absperren, um auf diese Weise die Räumung zu „beschleunigen“?

Nein! Eine sog. Versorgungssperre ist im Wohnraummietrecht stets unzulässig, selbst wenn der Vermieter dem Mieter bereits eine Kündigung ausgesprochen haben sollte.

Im Gewerberaummietrecht hat der BGH hingegen die Zulässigkeit einer Versorgungssperre bejaht.

5.) Muss der Vermieter gegen sämtliche in der Wohnung lebende Personen einen Räumungstitel erwirken?

Ja! Ein Räumungstitel gegen den Mieter allein reicht häufig nicht aus, um tatsächlich die Räumlichkeiten zurückzuerlangen. Auch wenn der Vermieter den Streit, ob die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt und die Wohnung aus diesem Grunde herauszugeben ist, nur mit seinem Mieter ausfechten muss, benötigt er nach der inzwischen gefestigten BGH-Rechtsprechung, um die Mietwohnung auch tatsachlich geräumt zurückzuerhalten, einen Räumungstitel gegen alle in der Wohnung lebenden Personen, die Besitz an den Räumlichkeiten haben.

6.) Gegen welche Personen muss der Vermieter zwingend einen Räumungstitel zur Räumung der Wohnung erwirken?

Grundsätzlich muss der Vermieter zur Räumung einen Titel gegen sämtliche Personen, die ein eigenes Besitzrecht an der Wohnung haben, erwirken. Dies sind im Einzelnen:

• Mitbewohner
• Ehegattin/ Ehegatte des Mieters
• Lebenspartner des Mieters
• Volljährige Kinder des Mieters

7.) Muss der Vermieter auch gegen Gäste des Mieters einen Räumungstitel erwirken?

Ganz klar: Nein! Da Gäste keine eigene Sachherrschaft an der Mietsache ausüben, ist ein Räumungstitel nicht erforderlich.

8.) Muss der Vermieter auch gegen einen unberechtigten Untermieter einen Räumungstitel erwirken?

Ja! Selbst wenn die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters und heimlich erfolgt sein sollte, wären die Untermieter in jedem Falle Besitzer der ihnen überlassenen Räumlichkeiten, mit der Folge, dass der Vermieter auch gegen die unberechtigten Untermieter eine Räumungsklage erheben muss.

9.) Hat der Vermieter einen Auskunftsanspruch gegen den Mieter, gerichtet auf Benennung sämtlicher in der Wohnung lebenden Personen?

Ja hat er! Da der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die gemieteten Raume so zurückzugeben, dass dieser sie auch wieder in Besitz nehmen kann, besteht folglich auch eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter die Namen der die Wohnung mitbesitzenden Personen zu benennen.

10.) Kann der Mieter nach eigenmächtiger Räumung des Vermieters von diesem Schadensersatz wegen Verlustes oder Beschädigung des Räumungsgutes verlangen?

Ja! Als unerlaubte Selbsthilfe begründet die eigenmächtige Räumung eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für den Verlust und die Beschädigung des Räumungsguts. Dies ist für den Mieter vorteilhaft, da im Schadensersatzprozess der Vermieter, der vor seiner eigenmächtigen Räumung das Räumungsgut nicht dokumentiert und inventarisiert hat, beweisen, dass die – jedenfalls plausiblen – Wertangaben des Mieters unzutreffend sind. Da die eigenmächtige Räumung immer auch unerlaubte Handlung ist, kann, je nach den Umständen des Einzelfalles, sogar ein Schmerzensgeldanspruch (Entschädigungsanspruch wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts) des Mieters gegen den rücksichtslosen Vermieter gegeben sein.