Abrechnung und Vergütung des Bauunternehmers

Der Auftraggeber muss neben der Bauabnahme noch eine weitere Hauptpflicht im Werkvertrag erfüllen, nämlich die Vergütung der empfangenen Leistungen. Dies führt in der Praxis regelmäßig zu Unstimmigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert oder mündliche Abreden vereinbart worden sind. In solchen Fällen kann der Bauunternehmer nach den gesetzlichen Vorschriften die ortsübliche Vergütung für die erbrachten Leistungen zum Vertragsabschluss verlangen.

Vergütungsmöglichkeiten von Bauverträgen

Im privaten Hausbau wird häufig die Abrechnung nach Einheitspreisen oder eine Pauschalpreisvereinbarung angewandt.

Pauschalpreis

Der Bauunternehmer bietet die gesamte Leistung zum Festpreis an. Der Preis ist verbindlich und unabhängig vom Aufwand des Bauunternehmers. Hat der Bauunternehmer einen Mehraufwand, darf er erst bei einer Mengenabweichung von > 20 % Nachforderungen stellen. Gleiches gilt für den Auftraggeber. Ist der Aufwand des Bauunternehmers geringer als geplant, so darf der Auftraggeber keinen Preisnachlass verlangen. Ein Bau- und Leistungsverzeichnis vermeidet nachträglich Streitigkeiten.

Einheitspreis

Es handelt sich um einen im Angebot festgesetzten Preis für eine definierte Leistung (z. B. einen qm Dach decken), der in der Abrechnung mit der entsprechenden Anzahl durchgeführter Leistungen zur Erstellung des vereinbarten Bauwerks multipliziert wird. Ein Bau- und Leistungsverzeichnis mit Mengenangaben ist hierfür unabdingbar. Mengenänderungen müssen rechtzeitig zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer (schriftlich) vereinbart werden. In der Praxis überschreiten Bauvorhaben häufig die vereinbarte Bauzeit. Damit der Auftraggeber nicht auf eventuellen Preiserhöhungen sitzen bleibt, sollte die Einheitspreisvereinbarung über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sein.

Bei kleineren Baumaßnahmen (z. B. Renovierung, Reparatur) ist auch eine Stundenlohnvergütung üblich. Der Auftraggeber hat hierbei keinen Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden. Üblicherweise stellt die Feststellung der tatsächlich erbrachten Leistungen die Berechnungsgrundlage dar.

Beispiel

• Einheitspreisvertrag im Zusammenhang mit Mehr- oder Mindermengen
• Stundenlohnvertrag/Selbstkostenerstattungsvertrag: Kontrolle und Bestätigung geleisteter Lohnstunden

Daneben gibt es für bestimmte Situationen spezielle Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.

GMP-Vertrag (garantierter Maximalpreis)

Z. B. Großprojekte, bei denen eine gleitende Projektierung erfolgt und die Menge der Bauleistungen noch nicht bekannt ist.

Regievertrag (auf Stundenlohnbasis)

Die Vergütung erfolgt auf Basis der vereinbarten Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material.

PPP-Vertrag (Public Private Partnership)

Öffentlich-private Partnerschaft zur Realisierung eines gemeinsamen Projekts. Jeder Partner spezialisiert sich auf sein Fachgebiet.

Fälligkeit der Zahlung

Die Vergütung an den Bauunternehmer wird mit Fertigstellung des Bauwerks und erfolgter Bauabnahme fällig. Da sich die Dauer eines Hausbaus über einen längeren Zeitraum erstrecken kann, hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, Abschlagszahlungen in der Höhe, in welcher der Auftraggeber durch die schon erbrachten Leistungen einen Wertzuwachs erlangt hat, zu verlangen. Der Bauunternehmer muss die erbrachten Leistungen und ihren Anteil an Gesamtpreis offenlegen. Hierfür sollte im Bauvertrag festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen.

Rechtsanwälte Streich & Kollegen

Herr Rechtsanwalt Finn Streich