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Anforderungen an den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB)
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Wenn Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aussprechen, etwa wegen Geltendmachung von Eigenbedarf, können Mieter der Kündigung nach § 574 Abs.1 und 2 BGB u. a. widersprechen, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Der BGH hat mit Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 entschieden, dass die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters sehr hoch sind. Mieter müssen substantiiert vortragen, welche Bemühungen unternommen wurden, um Ersatzwohnraum zu finden.
Die Berufung auf die Härteklausel setzt einen konkreten und umfassenden Sachvortrag voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist.
Zudem müssen Mieter auch gewisse Einschnitte bei der Ersatzwohnung hinnehmen. Ein Recht auf absolut gleichwertigen Wohnraum existiert nicht; Einschnitte hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Qualität sind Mietern ebenfalls wie eine ggf. höhere Miete zuzumuten.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mietern wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieter hatten der Kündigung widersprochen und den Härtegrund des nicht zu beschaffenen Ersatzwohnraums geltend gemacht.
Sie haben u. a. vorgetragen, dass es ihnen wegen ihres „Kinderreichttums“ und ihrer ausländischen Herkunft nicht möglich sei, vergleichbaren Wohnraum zu beschaffen. Dieser Vortrag alleine genügt nach Auffassung des BGH nicht, um einen Härtegrund zu begründen.
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter müssen umfassend aufgeklärt werden. Es obliegt den Mietern darzulegen, welche konkreten Anstrengungen unternommen wurden und wie angemessener Ersatzwohnraum gesucht wurde.
Nicht alleine ausschlaggebend ist die Anzahl der getätigten Wohnungsanfragen. Mieter müssen darlegen, dass sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung bemüht haben.
Welche Anstrengungen konkret zumutbar sind, richtet sich nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Mieter. So kann es u. a. zumutbar sein, dass Mieter sich der Hilfe von Verwandten und Bekannten bedienen und geeignete Medien für die Suche verwenden (bspw. Internet, Zeitungsannoncen) müssen. Die Mieter trifft im Prozess die volle Beweislast für ihre Bemühungen.
Praxistipp
Vermietern ist daher zu raten, sich nicht mit dem häufig pauschalen Vortrag von Mietern zufrieden zu geben, dass keine angemessene Ersatzwohnung gefunden werden kann. Wenn Mieter nicht konkret darlegen, welche Anstrengungen unternommen wurden, sollte am Räumungsverlangen festgehalten werden. Nötigenfalls muss der Räumungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden.
Mieter müssen, wenn sie ein Unterliegen im Räumungsprozess vermeiden wollen, konkrete Anstrengungen darlegen. Hier ist dringend zu empfehlen, im Einzelnen und detailliert die unternommenen Anstrengungen zu dokumentieren und ggf. auch darzulegen, weshalb eine bestimmte Ersatzwohnung nicht in Betracht kommt.
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