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Bezugsfertigkeit einer Wohnung beim Bauträgervertrag
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Regelmäßig knüpft die Fälligkeit einer Rate beim Bauträgervertrag an das Vorliegen der Bezugsfertigkeit des Kaufobjektes. Der Ratenplan des § 3 Abs. 2 MABV sieht als drittletzte Rate vor, dass der Besteller 12 % der Vertragssumme nach Bezugsfertigkeit Zug-um-Zug gegen Besitzübergabe zu leisten hat.
Zwischen dem Bauträger und dem Erwerber entstehen immer wieder Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Anforderungen an die Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate gegeben sind oder nicht, d. h. ob Bezugsfertigkeit vorliegt oder nicht.
Bezugsfertigkeit des Kaufobjektes setzt voraus, dass das Bauvorhaben im Wesentlichen abgeschlossen ist, der Einzug zumutbar und ein gefahrenloser Zugang gewährleistet ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn sämtliche Innentüren fehlen, da das Wohnen in einem solchen Objekt nicht zumutbar ist. Zur Bezugsfertigkeit gehört auch das Vorhandensein der Innentreppe; ein Provisorium aus Bauholzstufen ist unzumutbar. Das Nichtvorhandensein eines gefahrenlosen Zugangs zum Hauseingang schließt die Bezugsfertigkeit aus, so wenn ein Teil der Haustreppe fehlt (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.04.2008, Az.: 4 U 123/06). Zur Bezugsfertigkeit gehört jedenfalls die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zum errichteten gewollten Zugangs zum Bauobjekt. Der Zugang ist ein zentrales Element für die Bezugsfertigkeit. Ist für eine Souterrainwohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, so muss diese Treppe errichtet sein. Nicht ausreichend ist, dass das Objekt zusätzlich über einen möglichen Kellerzugang zur erreichen ist (BGH Urteil vom 15.04.2004, Az.: VII ZR 397/02).
Die Bezugsfertigkeit ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Bauträger die Wohnung zur Abnahme angeboten hat und der Erwerber die Abnahme erklärt hat und die Beseitigung der vorbehaltenen durch den Bezug der Wohnung nicht wesentlich erschwert wird (Kammergericht, Urteil vom 05.12.2017, Az.: 21 U 109/17).
Diese wesentlichen Bestandteile der Wohnung/Haus müssen fertiggestellt und funktionsfähig sein, damit die Voraussetzungen für die Bezugsfertigkeit vorliegen:
- sichere Zugangsmöglichkeit
- Vorhandensein eines Daches
- Vorhandensein von Türen und Fenstern
- Strom, Licht und Wasser
- Heizug
- Funktionsfähiges Bad und Toilette
- Anschlüsse für eine Küche
- Treppen und Treppengeländer
Kleinere Arbeiten, etwa Malerarbeiten, stehen dem Vorliegen der Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Ebenso verhindert die Nichtfertigstellung der Fassade oder Außenanlage die Bezugsfertigkeit nicht. Die Kaufsache ist dann bezugsfertig, wenn die grundlegenden Arbeiten im Innenraum abgeschlossen sind.
Wolfgang Schlumberger
Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht
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