Coronavirus: Fristen bei Immobilienkauf, Erbschaft – Spanien

Coronavirus: Dringende Notartermine in Spanien, Fristen bei Immobilienkauf, Erbschaft

Unser Service: Wir nehmen jeden Notartermin für Sie in Spanien wahr, ohne dass Sie anreisen müssen.

Trotz Coronavirus-Krise arbeiten die spanischen Notare und die Fristen in Immobilienkäufen und Erbschaften sind einzuhalten.

Der klassische Fall ist, dass eine Anzahlung von 10 % in einem Kaufvertrag über eine spanische Immobilie, oder auch contrato de arras, geleistet wird und dann eine bestimmte Frist, in der Regel bis maximal von 90 Tagen, in dem Kaufvertrag oder Vorvertrag festgelegt wurde.

Wenn nicht fristgemäß der Notartermin erfüllt wird, verliert der Immobilienkäufer 10 % Anzahlung, was einen erheblichen Vermögensschaden darstellt.

Welche Möglichkeiten bestehen, sich aus dem Kaufvertrag zu entbinden?

Der Verhandlungsweg ist stets zu versuchen. Doch dieser ist oftmals schwierig, da viele Makler und auch Immobilienverkäufer regelrecht untergetaucht sind und damit der Kontakt nicht möglich ist.

Sich auf den Alarmzustand in Spanien, noch bis zum 26.4.2020, zu berufen, ist rechtlich nicht erfolgsversprechend, wenn im Vertrag keine besondere Klausel für höhere Gewalt vorgesehen wurde.

Schließlich ist im Einzelfall zu prüfen, ob die rebus sic stantibus-Klausel greift und die Corona-Krise die wirtschaftlichen Rahmenverhältnisse so nachhaltig verändert hat, dass von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage gesprochen werden kann.

Wenn dies im Einzelfall zu bejahen wäre, dann könnte man sich einseitig vom Kaufvertrag lösen, ohne Schadensersatz oder Anzahlungsverlust als Immobilienkäufer in Spanien zu erleiden.

Dringlichkeit einer Erbschaftsabwicklung in Spanien?

Wann ist eine Dringlichkeit für eine Erbschaft gegeben?

Eine Dringlichkeit ist gegeben, wenn die Erbschaftssteuerfrist von 6 Monaten bereits abgelaufen war, da die spanische Finanzbehörde dann jederzeit ein Bußgeld verhängen kann und in jedem Fall ein Verzugsaufschlag bezahlt werden muss.

Wenn der 5.Monat nach dem Todestag noch nicht erlangt ist, dann kann eine Fristverlängerung in der Erbschaftssteuer um 6 Monate beantragt werden. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob diese Fristverlängerung durch die Covid-19-Krise noch um 3 Monate verlängert werden kann.

Andere Gründe, die die Erbschaftssteuererklärungsfrist verlängern

Beispiel: Sie haben eine Erbschaft auf Teneriffa erlangt, aufgrund eines Testaments, welches auf Teneriffa hinterlegt wurde. Plötzlich erscheint in Deutschland ein weiteres Testament, mit neuerem Datum, welches das Testament auf Teneriffa widerruft und andere Erben benennt.

Es beginnt ein Rechtsstreit über das Erbrecht und in diesem Falle ist die Erklärungsfrist in der Erbschaftssteuer unterbrochen, bis das Urteil über das Erbrecht in Rechtskraft erwächst. Dies ist in der Verordnung zur spanischen Erbschaftsteuer in Art.69 RD1629/1991 geregelt.

Zu beachten ist, dass bei einem Vergleichsschluss, sofort die Erbschaftssteuererklärungsfrist wieder beginnt.

Schließlich kann es zu einer dringlichen Abwicklung der Erbschaft in Spanien kommen, wenn die Immobilie verkauft werden soll, da ein Käufer vorhanden ist.

Ein Immobilienverkauf in Spanien kann jedoch erst vorgenommen werden, wenn die Erbschaft rechtlich in Form einer notariellen Erbschaftsannahmeurkunde mit anschließender Erbschaftssteuererklärung, Erklärung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer und im Grundbuch auf die Erben eingetragen wurde.

In wenigen Ausnahmefällen können eine Erbschaftsannahme und ein Immobilienverkauf in Spanien zeitgleich stattfinden.

Damit ist die Dringlichkeit der Erbschaftsabwicklung gegeben und wenn uns die entsprechende Vollmacht, die internationale Sterbeurkunde und das europäische Nachlasszeugnis oder spanische Testament vorliegt, dann können wir kurzfristig die Erbschaftsannahme in Spanien durchführen, ohne dass eine persönliche Anwesenheit der Erben erforderlich ist.