Der Baumangel in Österreich – Gewährleistung, Mängelrüge und Schadensersatz beim Baumangel

Baumangel in Österreich und Rechtsprechung: Was ist überhaupt ein Baumangel?

Baumängel sind unzureichende Zustände technischer Natur, insb. ist ein Baumangel die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand.

Der schlimmste Fall bei gravierenden Baumängeln ist wohl jener, dass das Bauunternehmen in Konkurs geht und einen halbfertigen oder mangelhaften Bau zurücklässt. Der Anspruch auf Fertigstellung oder Mangelbehebung ist in vielen Fällen kaum mehr durchsetzbar.

Im Hinblick auf kommende Baumängel ist es ratsam, die Bauarbeiten fotografisch zu dokumentieren und ein Bautagebuch zu führen. Erfolgt eine Übergabe eines Gewerkes bzw. Hauses oder einer Wohnung, so sollte immer ein Übergabeprotokoll erstellt werden.

Tritt der Mangel innerhalb der ersten sechs Monate ab Übergabe auf, gilt die Vermutung, dass er schon bei Übergabe vorhanden war. Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist können Sie in der Regel nur mehr Schadenersatzansprüche geltend machen (innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger). Dies setzt aber ein Verschulden des Bauunternehmens am Entstehen des Schadens voraus.

Gewährleistungsrecht in Österreich beim Baumangel, Arten von Mängeln

§ 1167 ABGB: Bei Mängeln des Werkes kommen die für entgeltliche Verträge überhaupt geltenden Bestimmungen (§§ 922 bis 933b) zur Anwendung.

Das Gewährleistungsrecht knüpft an die Erbringung einer mit einem Mangel behafteten Leistung an.

Die gesetzlichen Vorschriften kennen eine Reihe von Differenzierungen nach der geschuldeten Sache und nach der Art des vorliegenden Mangels. Unterschieden wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln, behebbaren und unbehebbaren Mängeln und geringfügigen und nicht geringfügigen Mängeln.

Versteckte Mängel sind Baumängel, die ursprünglich nicht ohne weiteres sichtbar waren. Das kann zum Beispiel ein Haarriss in einem Rohr sein, der erst bemerkt wird, wenn ein Wasserschaden entstanden ist.

Gemäß § 933a Abs. 1 ABGB kann der Übernehmer einer mangelhaften Sache auch Schadenersatz fordern, wenn der Übergeber den Mangel verschuldet hat.

Gemäß § 933a Abs. 2 ABGB kann der Übernehmer dann Geldersatz verlangen, wenn die Verbesserung unmöglich ist, sie für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre oder der Übergeber die Verbesserung verweigert. Ist der Mangel aber behebbar, steht dem Übernehmer der Anspruch auf das Erfüllungsinteresse zu; der Gläubiger ist insgesamt so zu stellen, wie er stünde, wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre (RIS-Justiz RS0018239; 2 Ob 135/10g mwN).

Fristen bei der Gewährleistung bei Baumängeln in Österreich

Bei Gewährleistungsregeln gibt es wichtige Fristen, die man einhalten muss.

Bei unbeweglichen Sachen, also beim Gebäude als Ganzes, verjährt der Anspruch auf Gewährleistung innerhalb von drei Jahren ab Übergabe.

Der Mangel muss zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden oder zumindest angelegt gewesen sein. Das wird zugunsten des Übernehmers (des Bauherrn) vermutet, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten ab Übergabe zutage tritt.

Verjährung bei Baumängeln in Österreich

Das Gesetz verlangt eine gerichtliche Geltendmachung innerhalb der Gewährleistungsfrist. Eine außergerichtliche Anzeige des Baumangels hindert somit die Verjährung der Gewährleistungsrechte grundsätzlich nicht. Hat der Übernehmer allerdings binnen offener Frist dem Übergeber die Mängel angezeigt, kann er die Mangelhaftigkeit auch einer nach Ablauf der Gewährleistungsfrist eingebrachten Klage auf den Kaufpreis entgegenhalten. Trifft den Übergeber an den Mängeln ein Verschulden, verfügt der Bauherr auch über einen Schadenersatzanspruch. Dies ist insbesondere aus verjährungsrechtlicher Sicht wichtig, da Schadenersatzansprüche in der Regel erst nach drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger verjähren.

Zum Gewährleistungsanspruch und dem eigenen Geldeinsatz beim Baumangel

Zum Gewährleistungsanspruch hat der Oberste Gerichtshof (OGH) unter anderem bei einem Wohnhaus entschieden, dass der Bauherr selber kein Geld aufwenden muss, um die Mängel zu beheben.

Gegenstand des Rechtsstreits waren die Sanierungskosten für ein an einem Hang errichtetes Wohnhaus, das die Kläger von den Beklagten im Juni 2012 zum Preis von 370.000 EUR kauften und das erhebliche Baumängel aufwies.

Ein Wohnhaus in Hanglage weist Risse auf, welche jedoch nicht technisch saniert wurden, sondern lediglich für den Übernehmer „geschönt“. Für die anfallende Sanierung muss der Geschädigte jedoch nicht sein eigenes Geld aufwenden und hat außerdem auch einen Schadenersatzanspruch gemäß § 933 a ABGB.