Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag – ein Dauerbrenner!

Ein immer heiß diskutiertes und Inhalt zahlreicher Urteile beliebtes Thema: Was kann oder darf der Bauträger im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem Käufer abbedingen und mögliche Mängelrügen somit zu minimieren? Die gespaltene Interessenlage ist klar: Der Bauträger möchte möglichst schnell eine vollumfassende Abnahme herstellen, die Erwerber hingegen die letzte Schlusszahlung zurückbehalten, bis das Eigentum mangelfrei hergestellt worden ist. Wo liegen also nun die Grenzen? 

Zunächst gilt, dass beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung von einem Bauträger jeder einzelne Käufer und jedes spätere Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für sich Vertragspartner des Bauträgers ist. Die Rechtsfolgen der Abnahme treten auch für jeden einzelnen zu unterschiedlichen Zeitpunkten ein. Die Verjährung des Anspruchs auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beginnt oftmals erst zu einem weit späteren Zeitpunkt als der individuelle Anspruch des einzelnen Erwerbers. Das kann zu jahrelangen Verzögerungen führen, die Bauträger verhindern wollen und Möglichkeiten zur Umgehung suchen.

In einzelnen Bauträgerverträge sind daher oft Formulierungen enthalten, die dem Bauträger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erleichtern sollen. So wird z.B. versucht, dem Verwalter oder einem externen Gutachter die Abnahme zu übertragen. Fraglich ist dann, ob diese Regelungen wirksam sind. Insofern nicht verwunderlich, dass inzwischen zahlreiche Judikate hierzu vorhanden sind, die kurz dargestellt werden.

Im Grundsatz gilt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums die originäre Aufgabe des jeweiligen Käufers des Bauträgers ist. Dies bedeutet, dass eine Verlagerung auf den Verwalter, die WEG-Versammlung oder einen Sachverständigen nicht zulässig ist.

Das OLG München hat mit Urteil vom 06. Dezember 2016 (Aktenzeichen 28 U 2388/16) entschieden, dass eine vom Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, unwirksam ist. Der Umstand, dass daneben auch ein Sachverständiger bevollmächtigt wird, macht die Klausel nicht wirksam. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist keine originäre Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der einzelnen Vertragspartner des Bauträgers. Der Wohnungseigentümer-Versammlung fehlt daher die Kompetenz für eine Beschlussfassung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Wie bereits erwähnt, sind sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum abzunehmen. Auch eine getrennte Abnahme ist möglich, aber nur, wenn die getrennte Abnahme gegenüber dem Bauträger vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 10.02.1994, VII ZR 20/93). Sind für gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum verschiedene Abnahmezeitpunkte maßgeblich, so laufen auch unterschiedliche Verjährungsfristen.

Insofern könnte man auf die Idee gelangen, dass man Vollmachten erteilt für die Abnahme. Damit könnte der Erwerber Vollmachten erteilen und der bevollmächtigte Dritte könnte an seiner Stelle das Sondereigentum als auch das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen. Teilweise wird dies schon im Bauträgervertrag vereinbart. Jedoch sind solche Klauseln zur Bestellung eines unwiderruflichen Abnahmebevollmächtigten oftmals unwirksam und unterliegen strengen Bedingungen (z.B. wurde eine Bestimmung für unwirksam erklärt, wonach die Kosten für die Abnahme des Gemeinschaftseigentum durch einen vereidigten Sachverständigen auf Kosten der Käufer erfolgt, siehe LG München I, Urteil vom 02. Juli 2008 – 18 O 21458/07). Wenn eine Bevollmächtigung vorgenommen werden soll, ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung daraus, dass dem Käufer ein Bevollmächtigter bestimmt wird, z.B. wenn eine nahestehende Person oder eine Person aus dem Risikobereich des Bauträgers die Abnahme durchführen soll (so z.B. Urteil des OLG München vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17). Auch die andere Regelung, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen vorsieht, benachteiligt die Erwerber unangemessen. Den Erwerbern wird die Möglichkeit genommen, selbst darüber zu entscheiden, ob die Werkleistung des Bauträgers ordnungsgemäß erfolgte oder nicht (Urteil des OLG Karlsruhe vom 10.04.2018, Az. 8 U 19/14).

Erst kürzlich wurde diese strenge Handhabe durch den Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Beschluss vom 02.12.2020 - VII ZR 113/18), wonach eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel nicht nur dann unwirksam ist, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann, sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen ermöglicht wird, der durch den Bauträger selbst oder eine in seinem Lager stehende Person benannt und beauftragt wird. Die Klausel greift in das originäre Abnahmerecht der Erwerber ein, weil sie dem Erwerber suggeriere, dass er im Verhältnis zum Bauträger nicht die Möglichkeit hat, die erteilte Vollmacht zu verhindern und jederzeit selbst die Abnahme zu erklären.

Fazit

Die Frage, welche Regelungen in Bauträgerverträgen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam vereinbart werden können, um den Abnahmeprozess zu beschleunigen, bleibt nach wie vor spannend. Festzuhalten ist, dass jegliche Regelungen, die auch nur mittelbare Einflussnahme durch den Bauträger ermöglichen, unwirksam sind, unabhängig von der Frage, ob der Bauträger tatsächlich Einfluss auf die Abnahme genommen hat. Es reicht die bloße Möglichkeit und somit der Anschein einer Abhängigkeit. Folge ist, dass eine unter Berufung auf solch eine unwirksame Klausel durchgeführte Abnahme unwirksam ist und die Gewährleistungsfristen nicht zu laufen beginnen. Für die Erwerber positiv, für den Bauträger nachteilhaft.