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Die Bauabnahme – was Sie hierzu wissen sollten!
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Unter Bauabnahme sind die Besichtigung und Endkontrolle des Bauzustands (fertiggestellter Bau bzw. einzelne Bauphasen) zu verstehen. Es wird festgestellt, ob der erstellte Bau den geltenden Bestimmungen (Bauerlaubnis) entspricht und mangelfrei erbracht wurde. Die Bauabnahme und damit die Billigung der vom Unternehmer erbrachten Bauleistung kann durch
- die Baubehörde (Abgleich mit der Baugenehmigung hinsichtlich rechtlicher und bautechnischer Aspekte) oder
- durch den Bauherrn erfolgen. (Der Bauherr akzeptiert den momentanen Zustand des Gebäudes bei der Übergabe insofern keine Mängel vorliegen.)
Verschiedene Arten der Bauabnahme
Seit dem 01.01.2018 gilt für Bauverträge die Neuregelung der Abnahmefiktion (§ 640 Absatz 2 BGB). Die Bauabnahme gilt dann als erfolgt, wenn der Besteller binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist die Abnahme nicht zurückweist, und zwar unter Benennung mindestens eines konkreten Mangels. Ist der Besteller eine Privatperson, gilt dies nur dann, wenn dieser schriftlich auf diese Gesetzmäßigkeit hingewiesen wurde. Um die Abnahmefiktion zu verhindern muss der Besteller mindestens einen Mangel in der gesetzten Frist rügen. Unterlässt er dies, so tritt die Abnahmefiktion ein und das Werk gilt als abgenommen.
Man unterscheidet zwischen folgenden Arten der Bauabnahme:
Bei einer ausdrücklichen Bauabnahme erklärt der Besteller die Abnahme gegenüber dem Auftragnehmer. Hierfür gibt es keine Formvorschriften, d. h. die Abnahme kann schriftlich dokumentiert oder auch mündlich erfolgen.
Im Rahmen der konkludenten Bauabnahme bringt der Besteller durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck, dass er die Leistung des Auftragnehmers anerkennt (z. B. Einzug in die Immobilie). Die Bauleistung entspricht den Vorstellungen des Bestellers und wurde vertragsgemäß und mangelfrei fertiggestellt.
Die förmliche Bauabnahme erfolgt bei einem gemeinsamen Termin zwischen Besteller und Auftragnehmer vor Ort. Dabei werden die Bauleistungen überprüft und das Ergebnis förmlich protokolliert und von beiden Seiten unterschrieben. Diese Art der Abnahme muss ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart werden, da die förmliche Bauabnahme gesetzlich nicht geregelt ist, jedoch in Anlehnung an die Bestimmungen des § 12 Absatz 4 VOB/B erfolgt. Wurde die förmliche Bauabnahme einvernehmlich vereinbart, so ist diese verpflichtend einzuhalten.
Rechtsanwälte Streich & Kollegen
Herr Rechtsanwalt Finn Streich
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