Erhaltungssatzung - Milieuschutz und Ortsbild - Baugenehmigung, Vorkaufsrecht und Kündigung von Abwendungsvereinbarungen

Erhaltungssatzungen nach dem Baugesetzbuch sind oft wenig bekannt. Dennoch sind sie nicht selten und gelten bundesweit in einer Vielzahl von Städten. Erhaltungssatzungen können sich sich auf Baugenehmigungen und auch auf Immobilientransaktionen auswirken. Deshalb ist es ratsam, vor dem Beginn von Immobilienprojekten das Vorhandensein und die Vorgaben von Erhaltungssatzungen genau zu prüfen.

Milieuschutzsatzungen und Ortsbildsatzungen

§ 172 Abs. 1 BauGB erlaubt, dass Städte und Gemeinden einzelne Gebiete zu Erhaltungsgebieten zu erklären, die aufgrund ihrer städtebaulichen Bedeutung für das Stadtbild besonders schützenswert sind ("Ortsbildsatzung") oder in denen die Bewohner vor Verdrängung geschützt werden sollen ("Milieuschutzsatzung"). An solche Satzungen sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, so dass sie bislang nur selten erfolgreich angegriffen und von den Gerichten bislang kaum aufgehoben wurden.

Einschränkungen bei Bauvorhaben

Liegt ein Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, verlangt das Gesetz für bauliche Maßnahmen oder auch Nutzungsveränderungen eine gesonderte Baugenehmigung (§ 172 BauGB). Es kommt dann nicht nur darauf an, dass die Vorschriften der Landesbauordnung und eines Bebauungsplans eingehalten werden. Daneben müssen auch die besonderen Genehmigungsvoraussetzungen aufgrund der Erhaltungssatzung erfüllt sein.

Dabei geht es darum, dass mit dem Bauvorhaben nicht die Ziele der jeweiligen Erhaltungssatzung gefährdet werden. Bei einer Ortsbildsatzung ist etwa entscheidend, ob durch Veränderungen an einer Fassade oder an einem Dach eine historisch bedeutsame Straßenansicht nicht beeinträchtigt wird. 

Mit Milieuschutzsatzungen sollen die im Gebiet lebenden Anwohner vor Verdrängung durch Luxussanierungen geschützt werden. Deswegen prüfen die Behörden bei Bauanträgen vor allem, ob die geplanten Maßnahmen zu Mieterhöhungen führen können. Deswegen können bereits kleinere Maßnahmen wie Badrenovierungen oder der Austausch von Fenstern und Türen genehmigungsbedürftig sein. In Milieuschutzgebieten sind die Genehmigungsvoraussetzungen häufig sehr streng. So werden häufig nur Maßnahmen genehmigt, die dazu dienen, einen durchschnittlichen Mindeststandard zu schaffen. Dazu gehören jedoch nicht dreifach verglaste Scheiben und auch der nachträgliche Einbau von Aufzügen wir meistens untersagt. 

Die Städte und Gemeinden geben vielerorts Hinweisblätter und Richtlinien heraus, an denen sich Bauherrn orientieren können. Darin sind die baulichen Maßnahmen aufgelistet, die in der Regel zulässig sind und genehmigt werden. Nicht selten sind die darin genannten Anforderungen aber auch zu streng und es lohnt sich, die Genehmigungsvoraussetzungen rechtlich prüfen zu lassen.

Vorsicht ist geboten bei ungenehmigten Maßnahmen. Diese werden den Behörden nicht selten im Nachgang bekannt. Sind die baulichen Veränderungen nachträglich nicht genehmigungsfähig, droht der Rückbau auf den früheren Zustand, was mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

Vorkaufsrecht

Beim Verkauf oder Erwerb von Immobilien, für die eine Erhaltungssatzung gilt, steht den Städten und Gemeinden ein Vorkaufsrecht zu. Dieses Instrument wurde in den letzten Jahren vor allem in Großstädten genutzt, um befürchteten Immobilienspekulationen vorzubeugen und der Gentrifizierung Einhalt zu gebieten. Daher wurde das Vorkaufsrecht vor allem in Milieuschutzgebieten ausgeübt. Dies ist seit einer neueren Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts jedoch nicht mehr ohne weiteres möglich. Damit Städte und Gemeinden das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten rechtssicher ausüben können, ist eine Anpassung des Baugesetzbuchs erforderlich, die noch nicht absehbar ist.

Die Städte haben den Immobilienkäufern häufig angeboten, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichten, wenn der Käufer im Gegenzug eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. Mit diesen Abwendungsvereinbarungen verpflichteten sich Käufer über ihre gesetzlichen Pflichten hinaus vor allem dazu, Wohnhäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Derzeit ist in der Diskussion, ob solche Abwendungsvereinbarungen kündbar sind. Für eine Kündbarkeit von Abwendungsvereinbarungen spricht eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin, das Abwendungsvereinbarungen für kündbar hält.

Anwaltliche Beratung zu Erhaltungssatzungen

Der rechtliche Umgang mit Erhaltungssatzungen ist herausfordernd und birgt einige Stolperfallen. Vertrauen Sie daher auf einen erfahrenen Rechtsanwalt, der mit den rechtlichen Besonderheiten vertraut ist. In zahlreichen Fällen habe ich zu Bauvorhaben und Immobilientransaktionen in Erhaltungsgebieten beraten und gerichtliche Verfahren geführt. 

Sollten Sie ein Bauvorhaben in einem Erhaltungsgebiet planen oder den Kauf oder Verkauf einer Immobilie dort planen, unterstütze ich Sie gerne bei allen rechtlichen und praktischen Fragen.