Denkmalschutz - Denkmalschutzrecht, Solaranlagen und andere Rechtsfragen

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, sind viele Kaufinteressenten schnell abgeschreckt. Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, wollen sich Eigentümer oft dagegen wehren. Doch was hat es mit dem Denkmalschutz rechtlich auf sich und welche Regelungen sind zu beachten?

Was ist ein Denkmal?

Nicht jedes alte Gebäude steht zwangsläufig unter Denkmalschutz oder ist zwingend unter Denkmalschutz zu stellen. Häuser oder auch andere Objekte wie z.B. historische Gärten können ein Denkmal sein. Entscheidend ist, dass sie einen Denkmalwert besitzen, weil z.B. ein Gebäude einen bestimmte Baustil bezeugt oder besondere historische Bedeutung hat. 

Die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer bestimmen die näheren Voraussetzungen und auch, wann ein Objekt unter Denkmalschutz steht. In einigen Bundesländern (z.B. Schleswig-Holstein) ist die Eintragung in die Denkmalliste erforderlich. Ist ein Gebäude dort nicht eingetragen, steht es nicht unter Denkmalschutz (konstitutives System). Gegen die Eintragung des eigenen Hauses in die Denkmalliste kann der Eigentümer klagen und die Löschung beantragen. 

In den übrigen Bundesländern (z.B. Hessen) kommt es auf eine solche Eintragung nicht an. Danach ist ein Gebäude oder anderes Objekt dann ein Denkmal, wenn es die gesetzlichen Voraussetzungen an die Denkmaleigenschaft erfüllt. Ob das eigene Haus ein Denkmal ist, kann durch ein Feststellungsersuchen bei der Denkmalschutzbehörde oder durch eine Feststellungsklage vor dem Verwaltungsgericht geklärt werden.

Denkmalschutzrechtliche Pflichten

Aus der denkmalschutzrechtlichen Unterschutzstellung ergeben sich für den Eigentümer mehrere Pflichten. Er ist vor allem zur Erhaltung und Instandsetzung seines Denkmals verpflichtet. Wird dieser Pflicht nicht nachgekommen, kann die Denkmalschutzbehörde entsprechende Maßnahmen zum Schutz des Denkmals anordnen.

Genehmigung erforderlich

Wer bauliche Maßnahmen an seinem Denkmal vornehmen will, benötigt dazu meist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist häufig schon für Maßnahmen erforderlich, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Die Denkmalschutzbehörde erteilt die Genehmigung, wenn die Maßnahme den Denkmalwert nur unwesentlich beeinträchtigt oder sie sogar zum Erhalt des denkmalgerechten Zustands erforderlich ist. Allerdings ist das Denkmal nicht in jedem Fall originalgetreu zu erhalten. Wäre die Ablehnung des Antrags dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten, ist die Genehmigung häufig zu erteilen. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt vor, wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Das kann der Fall sein, wenn es z.B. nicht vermietbar wäre. Deswegen ist häufig der Einbau moderner Heizungen zu genehmigen. Maßstab der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist die Möglichkeit einer geldwerten Nutzbarkeit. Die individuelle Vermögenssituation des Eigentümers ist hingegen nicht entscheidend.

Lässt sich ein denkmalsgeschütztes Gebäude weder wirtschaftlich sinnvoll nutzen noch zu einem angemessenen Preis verkaufen, dann kann auch der Abbruch eine Denkmals erlaubt sein. Dies setzt aber voraus, dass sich der Eigentümer zuvor ernsthaft um einen Verkauf bemüht hat.

Solaranlagen und energetische Sanierung

Die Energiewende und die zahlreichen neuen Vorschriften des Energierechts sind auch für Denkmaleigentümer von Bedeutung. Wer eine Solaranlage auf dem Dach eines Denkmals installieren will oder ein denkmalgeschütztes Gebäude energetisch sanieren will, benötigt eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung.

Für die Installation von Solaranlagen haben einige Bundesländer mittlerweile Leitfäden und Handreichungen ausgegeben. Danach sollen vor allem solche Anlagen zulässig sein, die kaum sichtbar sind oder wie Solarziegel mit dem Dach "verschmelzen". Da § 2 EEG mittlerweile einen weiten rechtlichen Vorrang für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien wie Solaranlagen vorsieht, wird eine Genehmigung häufig zu erteilen sein.

Energetische Sanierungen wie nachträgliche Dämmungen sind nach § 105 GEG nicht immer zulässig. Entscheidend ist, dass u.a. das Erscheinungsbild und die Substanz des Denkmals nicht beeinträchtigt werden. Schwierigkeiten bereitet in der Praxis häufig der Austausch von historischen Fenstern und Türen.

Zuschüsse und Steuervorteile

Die Erhaltung von Denkmälern und die denkmalgerechte Ausführung von Baumaßnahmen sind sehr kostspielig. Kommunen, Länder, Bund und EU sehen deswegen zahlreiche Fördermöglichkeiten für den Erhalt von Denkmälern vor. Wichtig ist, dass die Fördergelder vorab beantragt und bewilligt werden müssen. Eine nachträgliche Förderung ist meist nicht möglich.

Denkmaleigentümer werden auch steuerrechtlich umfangreich entlastet. Wer ein denkmalgeschütztes Haus selbst bewohnt oder es vermietet, kann bis zu 90% und mehr der Kosten für diverse Erhaltungsmaßnahmen über die Jahre steuerlich absetzen. Dazu müssen die einzelnen Maßnahmen unbedingt vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Zudem ist im Anschluss eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalbezogenen Maßnahmen einzuholen, die beim Finanzamt einzureichen ist. Dies ist zwar mit einigem Aufwand verbunden, lohnt sich aber aufgrund der erheblichen Steuervorteile.

Wer ein Denkmal bewohnt, wird meist mit einer besonderen Wohnatmosphäre belohnt. Zwar bedürfen Arbeiten am Haus häufig einer Genehmigung, im Gegenzug entlastet der Staat Denkmaleigentümer aber auch umfangreich.

Wenn Sie ein denkmalschütztes Gebäude kaufen oder umbauen will, sollte Sie sich vorab über die rechtlichen Besonderheiten und Voraussetzungen informieren. Dazu sollten Sie die Denkmalschutzbehörde des Landkreises oder der Stadtverwaltung ansprechen. Häufig ist es auch ratsam, anwaltlichen Rat einzuholen. Auf jeden Fall sollte ein geeigneter Sachverständiger einbezogen werden, um die zu erwartenden Arbeiten und Kosten einschätzen zu lassen.

Bei allen rechtlichen Fragen rund um das Denkmal berate ich Sie gerne und unterstütze vor allem bei der Abstimmung mit den Denkmalämtern.