Ferienhaus in Holland – Rechtstipp 15: Ferienhauskauf – Checkliste

Hier finden Sie die Punkte, die Sie beim Kauf eines Ferienhauses in Holland abarbeiten müssen:

1. Eigentum oder Erbbaurecht

Zu klären ist, ob das Kaufobjekt ein Eigentumsgrundstück ist oder ein Erbbaurecht. Bei einem Erbbaurecht müssen die Verpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer (z. B. Erbbauzins) ermittelt werden. Wichtig ist auch die Dauer des Erbbaurechts. Endet es bei Ablauf entschädigungslos?

2. Grundstücksbelastungen

Zu beachten ist, dass das niederländische Grundbuch nur die Eigentumsverhältnisse und die Hypotheken wiedergibt. Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) finden Sie nur in der notariellen Urkunde, die der Verkäufer unterschrieben hat, als er das Kaufobjekt erwarb (eigendomsbewijs). Die nicht unbedeutenden Kettenverpflichtungen – das sind Verpflichtungen, zu deren Weitergabe an den Käufer sich der Verkäufer verpflichtet hat – befinden sich auch nur in dem eigendomsbewijs.

3. Wohnungseigentum bzw. Teileigentum

Wenn es um eine Eigentumswohnung oder ein Haus in einer Ferienparkanlage geht, so handelt es sich um Wohnungseigentum bzw. Teileigentum. Hier ist die Teilungserklärung zu prüfen: Was gehört zum Sondereigentum? Was ist Gemeinschaftseigentum? Wie ist das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung geregelt?

Die Protokolle der Eigentümerversammlung sind zu prüfen: Gibt es Beschlüsse über außerordentliche Ausgaben – wie etwa bei Renovierungsstau –, die zu erhöhten Wohngeldumlagen führen können?

Jahresabschluss und Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft ergeben Aufschluss darüber, ob ordnungsgemäß gewirtschaftet worden ist: Sind Rücklagen für Instandhaltungen gebildet worden? Gibt es Wohngeldrückstände von Miteigentümern?

4. Behördliche Nutzungsbeschränkungen

Satzungen und Flächennutzungspläne der Gemeinden können Ihr Investitionsziel vereiteln. Beispiel: Sie wollen das Ferienobjekt – es liegt nicht in einem Ferienpark – nur kurzfristig zu Erholungszwecken nutzen. Gestattet die Gemeinde dagegen nur dauerhaftes Wohnen, sind Sie gezwungen, Ihr Ferienobjekt an einen Dauermieter zu vermieten. Das kann Ihnen passieren, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die mitten in einer beliebten Gemeinde steht.

5. Kaufvertrag

Im Kaufvertrag sind fast alle Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer geregelt. Nur noch wenige Verpflichtungen stehen in der Auflassungsurkunde. In der Praxis wird der Kaufvertrag von dem Makler des Verkäufers entworfen; dieser hat in erster Linie die Interessen des Verkäufers im Auge. Das betrifft z. B. die Haftung des Verkäufers für Umweltschäden (Asbest, Öltank), die Bestimmung des Notars für die Auflassung, die Frage, ob für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden soll oder – aus deutscher Sicht ganz ungewöhnlich – ob Sie sich als Käufer zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichten.

6. Steuerliche Aspekte des Ferienhauses

Einkommensteuer: Da schon das bloße Halten einer Immobilie – egal ob sie selbst genutzt oder vermietet wird – zur Einkommensteuerpflicht in den Niederlanden führt, ist zu klären, inwieweit die Einkommensteuer durch Gestaltungen minimiert werden kann. Stichworte: Darlehensschulden, Anzahl der Miteigentümer.

Umsatzsteuer: Wer seine Ferienimmobilie vermietet, ist Unternehmer. Er muss von den Vermietungseinnahmen Umsatzsteuer abführen. Der Umsatzsteuersatz beträgt 9 %. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, bei deren Ankauf der Verkäufer sich die Mehrwertsteuer hat erstatten lassen, kann unter Umständen verpflichtet sein, einen Teil dieser Mehrwertsteuer zu übernehmen.

Zweitwohnungssteuer: In Gemeinden mit hohem Freizeitwert muss mit der Zweitwohnungssteuer gerechnet werden.

7. Beurkundung der Auflassung

Für die Auflassung müssen Sie zum Notar. Die Auflassungsurkunde ist in niederländischer Sprache abgefasst. Sie brauchen einen Dolmetscher und müssen zum Beurkundungstermin nach Holland fahren. Sie können sich bei der Auflassung jedoch auch vertreten lassen. Dafür brauchen Sie nur eine Vollmacht zu unterschreiben und einen Notar an ihrem Wohnort bitten, Ihre Unterschrift zu beglaubigen.

8. Rechtliche und steuerliche Vertretung

Mit einem Ferienhauskauf in Holland begeben Sie sich auf unbekanntes Terrain. Die rechtlichen und steuerlichen Verhältnisse weichen erheblich von dem ab, was man aus Deutschland gewohnt ist. Wegen der Komplexität eines Ferienhauskaufs in Holland werden Sie ohne rechtliche und steuerliche Beratung nicht auskommen.

GENSCH – Anwaltsbüro für niederländisches Recht.

Weitere Tipps der Serie Ferienhaus in Holland – Rechtstipps für Käufer

Rechtstipp 1 Der Makler des Verkäufers – dein Freund und Helfer?

Rechtstipp 2 Kaufpreis – so verhandeln Sie in Holland richtig

Rechtstipp 3 Nebenkosten des Immobilienkaufs

Rechtstipp 4 Das Grundbuch – verrät es alles?

Rechtstipp 5 Behördliche Nutzungsbeschränkungen

Rechtstipp 6 Kaufvertrag – Vorsicht Vertragsfalle!

Rechtstipp 7 Kaufvertrag – problematische Klauseln

Rechtstipp 8 Einkommensteuer

Rechtstipp 9 Umsatzsteuer (erscheint demnächst)

Rechtstipp 10 Zweitwohnungsteuer

Rechtstipp 11 Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Rechtstipp 12 Wie kommt der Erbe ins Grundbuch? (bitte anfordern)

Rechtstipp 13 Leistungsverzeichnis – rechtliche und steuerliche Vertretung

Rechtstipp 14 Einkommensteuer in NL – die Steuerfalle!