Franchisevertrag und Mietvertragsgestaltung

Der Franchisegeber als Vermieter des Franchisenehmers

In der Franchisepraxis ist nicht selten der Franchisegeber zugleich Vermieter des Franchisenehmers, mit der Folge, dass der Franchisegeber in das Mietverhältnis mit seinem Franchisegeber eingebunden ist. Dies hat Vor- und Nachteile für die jeweiligen Vertragsparteien.

Die Vor- und Nachteile für den Franchisegeber

Für den Franchisegeber liegen die Vorteile auf der Hand. Neben der Standortsicherung hat der Franchisegeber die Möglichkeit, auf die einheitliche Ausstattung der Räume bzw. auf die Grundstücksbebauung nach seinen Vorstellungen Einfluss zu nehmen. Ein weiterer Grund, warum es für den Franchisegeber vorteilhaft sein kann, selbst die jeweiligen Geschäftsräume an den Franchisenehmer zu vermieten, sind die kartellrechtlichen Auswirkungen. Verschiedene Wettbewerbsverbote und Wettbewerbsbeschränkungen dürfen nämlich nach europäischem Kartellrecht nur für die Dauer von fünf Jahren vereinbart werden. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn der Franchisenehmer seine Geschäftsräume vom Franchisegeber angemietet hat.

Nachteilig für den Franchisegeber in seiner Position als Vermieter können jedoch etwaige Ausfall- und Insolvenzrisiken des Franchisenehmers sein. Dieser Nachteil geht über das allgemeine Ausfallrisiko eines „gewöhnlichen Vermieters“ hinaus. Scheitert der Franchisenehmer, so muss sich der Franchisegeber auf die Suche nach einem neuen Franchisenehmer machen. Dies erfordert für gewöhnlich Zeit, denn ein geeigneter Franchisenehmer lässt sich nicht ohne weiteres finden. Ist ein Ersatzmieter in Form eines neuen Franchisenehmers gefunden, muss dieser vor Betriebseröffnung zunächst die notwendigen Schulungen durchlaufen. In der Regel kann der Franchisegeber aus diesem Grund nicht bereits ab Unterzeichnung des Franchise- und Mietvertrages den Mietzins beanspruchen, denn der Franchisegeber selbst hat den Eröffnungszeitpunkt dem Franchisenehmer vorgeschrieben. Lediglich wenn sich die Betriebseröffnung aus Gründen verzögert, die der Franchisenehmer zu verantworten hat, kann der Franchisegeber den Mietzins beanspruchen.

Die Vor- und Nachteile für den Franchisenehmer

Die Vorteile für den Franchisenehmer sind offensichtlich. Als Existenzgründer profitiert der Franchisenehmer von einem gewissen Vorfinanzierungseffekt, da er sich nicht um die Objektssuche bemühen muss. Ferner muss der Franchisenehmer in den meisten Fällen auch für keine Raumausstattung sorgen, da diese von dem Franchisegeber gestellt wird. Zweifelsohne gerät der Franchisegeber dadurch jedoch in eine größere Abhängigkeit des Franchisegebers. Nicht ohne Grund hat das Landgericht Bochum in einer Entscheidung die Vermietung durch den Franchisegeber als Indiz für eine sittenwidrige Kneblung bezeichnet. Wird der Franchisevertrag durch den Franchisenehmer vorzeitig beendet, so hat dies in meisten Fällen zur Folge, dass auch der Mietvertrag beendet wird, da es sich bei Franchise- und Mietvertrag um sog. „gebundene Verträge“ handelt.

Es ist aus Sicht des Franchisenehmers also nicht möglich, den Franchisevertrag anzufechten oder zu widerrufen in der Hoffnung, dass er dann das betreffende Ladenlokal trotzdem weiter behalten darf. Ausnahmsweise jedoch kann sich ein Franchisenehmer hinsichtlich der Rückgabe des Ladenlokals an den Franchisegeber auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines möglichen Schadensersatzanspruches dann berufen, wenn der Mietvertrag wegen Anfechtung rückwirkend unwirksam wird oder von Anfang an sittenwidrig war. In solchen Fällen kann es also ausnahmsweise doch vorkommen, dass ein Franchisenehmer sein Geschäft ohne die Marke des Franchisegebers weiterführen kann, obwohl er sich in einem dem Franchisegeber gehörenden Ladenlokal befindet.

Fazit

Sowohl aus Sicht des Franchisegebers als auch aus Sicht des Franchisenehmers ist die Vermieterstellung des Franchisegebers zweifelsohne mit Vorzügen verbunden. Dennoch sollten sich die Parteien bei dieser Konstellation darüber im Klaren sein, dass Franchise- und Mietvertrag als verbundene Verträge betrachtet werden. Dies sollte bereits aus Sicht des Franchisegebers im Rahmen der Vertragsgestaltung ausreichend Berücksichtigung finden umso sicherstellen zu können, dass beide Verträge nicht nur gemeinsam abgeschlossen, sondern auch gemeinsam beendet werden können. Ebenso sollten vertragliche Regelungen für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Franchisevertrages geschaffen werden, damit der Franchisegeber sicherstellen kann, dass er die Geschäftsräume nach Beendigung direkt an einen neuen Franchisenehmer vergeben kann. Der Franchisegeber muss somit dafür sorgen, dass dem Vertrag ein Einheitlichkeitswille der Vertragspartner entnommen werden kann, der zu erkennen gibt, dass die Rechtsgeschäfte (Franchise- und Mietvertrag) miteinander stehen und fallen sollen.

Für alle Fragen rund um das „Franchising“ steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung.