Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz im Räumungsprozess: Hilfe bei drohendem Wohnungsverlust

Wird der Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt, dann kann er unabhängig von einem eventuellen Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel eine Räumungsfrist beantragen. Diesen Antrag muss er vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung stellen. Das Gericht wird dann eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Diese Frist soll Obdachlosigkeit verhindern und dem Mieter Zeit geben, sich intensiv um eine neue Wohnung zu kümmern; denn die Kündigung als solche verpflichtet den Mieter im Regelfall noch nicht dazu, wenn er sich gegen diese Kündigung wehren will – erst ein rechtskräftiges Urteil. Eine Räumungsfrist kann selbst dem Mieter bewilligt werden, dem fristlos gekündigt wurde.

Wie lange ist die zu gewährende Räumungsfrist?

In einem Räumungsprozess wegen Zahlungsverzugs wird in der Regel eine Räumungsfrist von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils vertretbar sein.

Kann eine gewährte Räumungsfrist verlängert werden?

Ja. Die drohende Unterbringung einer Familie in einer Notunterkunft rechtfertigt die Verlängerung der Räumungsfrist. Erweist sich eine Räumungsfrist als zu kurz, kann sie – auf Antrag – (auch wiederholt) verlängert werden; insgesamt darf sie jedoch nicht mehr als ein Jahr betragen. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist beim Prozessgericht schriftlich gestellt sein, notfalls auch an einem Sonntag. 

Der Verlängerung der Räumungsfrist steht es nicht entgegen, dass der Vermieter die Wohnung bereits vorher weitervermietet hat. Eine Räumungsfrist kann auch gewährt werden, wenn es im Prozess nicht zu einem Urteil, sondern zu einem Räumungsvergleich zwischen den Parteien kommt. 

Die Frist beginnt dann ab dem Tag, an dem nach dem Vergleich zu räumen ist; die im Vergleich festgelegte Räumungsfrist darf vom Gericht nicht verkürzt werden. Während der Räumungsfrist muss sich der Mieter verstärkt um eine Ersatzwohnung kümmern. Das LG Stuttgart hat eine Verlängerung der Räumungsfrist abgelehnt, weil der Mieter mit Familie sechs Wochen in Urlaub fahren wollte.

Was ist Vollstreckungsschutz?

Kommt eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht mehr infrage, weil sie voll ausgeschöpft ist oder der Verlängerungsantrag nicht rechtzeitig gestellt wurde, kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen. Die Gewährung von Vollstreckungsschutz ist jedoch an besonders strenge Voraussetzungen geknüpft.

Welche Voraussetzungen rechtfertigen Vollstreckungsschutz?

Wenn zum Beispiel Leben und Gesundheit des Mieters durch den bevorstehenden Umzug gefährdet sind, so ist es möglich, dass deshalb der Vermieter auch für eine lange Zeit auf die Vollstreckung seines Räumungstitels verzichten muss. Dies ist insbesondere bei hohem Alter und geistiger Gebrechlichkeit oder Selbstmordgefahr des Mieters der Fall. 

Ebenso kann dem Mieter Vollstreckungsschutz zur Vermeidung eines zweimaligen Umzugs auch nach Ausschöpfung der Räumungsfrist gewährt werden, wenn der Einzug in eine Ersatzwohnung kurz bevorsteht. Grund: Dem Mieter ist nicht zuzumuten, binnen kurzer Frist zweimal umzuziehen. Dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der Mieter keine Nutzungsentschädigung zahlt, bei anderen gravierenden Vertragsverstößen des Mieters oder wenn der Mieter trotz Kenntnis der Räumungsverpflichtung unverständlich lange sich nicht mit entsprechendem Nachdruck um Ersatzwohnraum kümmert, oder wenn ausnahmsweise besonders dringende Gründe auf Seiten des Vermieters eine sofortige Räumung erforderlich machen.

Vollstreckungsschutz kann auch gewährt werden, damit eine Familie mit einem Säugling mehr Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden. Auch die drohende Einweisung in eine Obdachlosenunterkunft ist als unzumutbar anzusehen, insbesondere wenn es um eine Familie mit mehreren Kindern geht.

Kann der Vermieter seinen Räumungstitel verwirken?

Ja. Unter besonderen Umständen kann die Vollstreckung eines Räumungsurteils unzulässig sein, wenn der Vermieter damit mehrere Jahre gewartet hat oder sich nach Abschluss des Prozesses wesentliche Änderungen beim Vermieter ergeben haben.

Sie stehen kurz vor der Räumung Ihrer Wohnung bzw. sind wohnungslos? Wohin können Sie sich wenden?

In Ihrem zuständigen Bezirksamt gibt es eine Fachstelle „Wohnen“, die Sie berät, wenn Sie z. B. aufgrund von Mietschulden kurz vor der Räumung Ihrer Wohnung stehen, oder aber bereits wohnungslos sind und sich auf dem Wohnungsmarkt nicht selbst mit Wohnraum versorgen können.

Für die Stadt Köln wenden sie sich bitte an die nachfolgende Fachstelle:

Fachstelle „Wohnen“
Ottmar-Pohl-Platz
51103 Köln

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