Rückzahlung der Kaution – wie lange muss der Mieter Geduld haben?

Bei heutigen Wohnungsmietverträgen stellt die Vereinbarung über die Stellung einer Sicherheit durch den Mieter eine Normalität dar. Nach § 551 BGB darf eine solche Mietsicherheit (= Kaution) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, mit anderen Worten also: Bezugspunkt für die Höhe der Kaution ist die sogenannte Kaltmiete.

Sofern der Mieter diese als Geldsumme bereitzustellen hat, ist er berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen müssen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen geleistet werden.

Die vielfach gern praktizierte Vorgehensweise der Vermieter, die Aushändigung der Schlüssel von der vollständigen vorherigen Erbringung der Kaution abhängig zu machen, stellt eine unwirksame Vereinbarung dar, da nach § 551 BGB jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Eine Kaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter dar im Hinblick auf die Erfüllung sämtlicher einem Mieter obliegenden Verpflichtungen. Der Vermieter darf sich also insoweit an der Kaution bedienen, wenn der Mieter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Solange der Mieter ordnungsgemäß die Miete bezahlt und sich an die Bestimmungen des Mietvertrages hält, darf der Vermieter von der Kaution keinen Gebrauch machen. Üblicherweise stellt sich die Frage der Kautionsverwendung erst dann, wenn das Mietverhältnis – auf welche Initiative hin auch immer – ihr Ende gefunden hat. Üblicherweise sind von Mietern auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hin Schönheitsreparaturen auszuführen, die Räume vollständig leer zu räumen, vorhandener Müll zu entsorgen, alle zu Beginn des Mietverhältnisses übergebenen Schlüssel zurückzugeben usw... Möglicherweise sind auch bis zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung noch Nebenkosten zu bezahlen.

Eine bestimmte gesetzliche Frist, die den Vermieter verpflichtet, bis wann er die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen hat, gibt es nicht. Umgedreht bedeutet dies natürlich nicht, dass ein Vermieter sich auf ewig Zeit mit der Rückzahlung lassen kann. Es sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles maßgeblich. Ein solcher Umstand kann beispielsweise eine Feststellung des Zustandes der Wohnung sein, nachdem der Mieter ausgezogen ist. Ferner eine Abrechnung über die Nebenkosten. Im Regelfall kann man davon ausgehen, dass einem Vermieter ca. 3-4 Monate verbleiben, ehe er mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug kommt.

Erfolgt die Rückgabe der Wohnung unterjährig, so kann der Vermieter beispielsweise einen Teil der Kaution noch zurückhalten, bis die Abrechnung der Nebenkosten vorliegt. In der Höhe kann sich der Vermieter an dem Nachzahlungsbetrag der vergangenen Jahre orientieren. Der Restbetrag der Kaution ist allerdings an den Mieter zurückzugeben.

Die häufig anzutreffende Vorstellung der Mieter, am Tag der Wohnungsrückgabe bereits die Kaution erhalten zu wollen, ist unzutreffend, da erst ab diesem Tag der Vermieter feststellen kann, ob er Ansprüche gegen den Mieter hat und hierfür beispielsweise Handwerker oder Fachleute hinzuziehen muss.

Viele Mieter versuchen diesen Zeitraum zu umgehen, indem sie beispielsweise die letzten 2-3 Monate keine Miete mehr bezahlen, um auf diese Art und Weise den Vermieter zu zwingen, die Kaution zu verrechnen. Dieser Ansatz ist allerdings ausgesprochen gefährlich:

Kein Vermieter muss sich hierauf einlassen. Ein Vermieter kann ohne weiteres den Mieter auf Zahlung der nicht geleisteten Miete verklagen. Da es sich um reine Mietforderungen handelt, die vertraglich vereinbart sind, werden solche Klagen üblicherweise von Vermietern auch gewonnen, so dass auf den Mieter noch die gesamten Prozesskosten zukommen.

Finn Streich
Rechtsanwalt

Streich & Kollegen
Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB