Vermieterpfandrecht - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter sein Vermieterpfandrecht ausüben, um Forderungen aus einem Mietverhältnis abzusichern.
• Nur pfändbare Sachen, die im Eigentum oder Miteigentum des Mieters stehen, kommen zur Sicherung in Betracht.
• Der Vermieter muss nachweisen, dass der Mieter Eigentümer oder zumindest Miteigentümer dieser Dinge ist.

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Der Vermieter kann zur Sicherung seiner Forderungen aus einem privaten oder gewerblichen Mietvertrag ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend machen. Dabei handelt es sich beispielsweise um Fälle, in denen der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten nicht gezahlt hat oder um Schadensersatzansprüche, die der Vermieter dem Mieter gegenüber wegen Beschädigung der Mietsache geltend macht.

Was sind pfändbare und unpfändbare Sachen?

Das Pfandrecht bezieht sich nur auf pfändbare Sachen des Mieters, d. h. der Mieter muss der Eigentümer oder zumindest Miteigentümer sein und die Sachen eingebracht haben. Es kann sich nur auf bewegliche Sachen beziehen und nicht auf Grundstücke oder Immobilien. Der Vermieter muss allerdings nachweisen, dass der Mieter Eigentümer oder Miteigentümer dieser Dinge ist.  

Unpfändbare Sachen gem. § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) sind beispielsweise Dinge, die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen:

• Kleidung
• Küchen- und Haushaltsgeräte
• Wäsche
• Betten
• Briefe oder Fotoalben

Wie wird das Vermieterpfandrecht durchgesetzt?

Der Vermieter braucht keinen vollstreckbaren Titel, um sein Pfandrecht durchzusetzen. Es genügt vielmehr eine Erklärung des Vermieters, dass er sein Pfandrecht durchsetzen will. Er muss den Mieter auffordern, die pfändbaren Sachen in der Wohnung zu lassen, wenn dieser auszieht. Allerdings ist es dem Vermieter nicht gestattet, die Wohnung zu betreten, um die gepfändeten Dinge an sich zu nehmen. Er darf aber im Rahmen einer Selbsthilfe verhindern, dass der Mieter pfändbare Dinge aus der Wohnung schafft, wenn er ihn dabei beobachtet.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

Der Vermieter kann nur Dinge pfänden, die sich auf dem Grundstück oder in der Mietwohnung befinden. Entfernt der Mieter diese aus der Wohnung, so erlischt das Pfandrecht des Vermieters nur dann, wenn der Vermieter diesem Vorgehen nicht widerspricht. Sind die Dinge bereits aus der Wohnung geschafft worden, kann der Vermieter verlangen, dass sie zurückgebracht werden und den Besitz an den Sachen verlangen. Hat der Vermieter diesen Anspruch nicht gerichtlich durchgesetzt, so erlischt das Pfandrecht mit Ablauf eines Monats nach Kenntnisnahme durch den Vermieter.

Wie kann die Pfändung verhindert werden?

Indem der Mieter einen Geldbetrag als Sicherheitsleistung beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt, kann die Pfändung unter Umständen verhindert werden.