vermietete Eigentumswohnung: Betriebskostenabrechnung nun doch nach MEA möglich

vermietete Eigentumswohnung: Betriebskostenabrechnung ab Dezember 2020

Zum 01.12.2020 wird ein neuer Absatz 3 in § 556a BGB eingeführt, der lautet:

„(3)Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nicht anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.“

Diese Vorschrift gilt nur in der Wohnraummiete.

Bisher war es für Vermieter einer Eigentumswohnung stets nicht einfach, Betriebskosten ordnungsgemäß auf die Mieter umzulegen. Dies rührt daher, dass im Rahmen der Eigentümergemeinschaft stets nach Miteigentumsanteilen (MEA) abgerechnet wird, dem Mieter gegenüber jedoch regelmäßig nach Fläche. Der Vermieter wiederum orientiert sich stets an derjenigen Einzelabrechnung, die er von der Eigentümergemeinschaft erhält und basierend hierauf, rechnet er die Betriebskosten mit dem Mieter ab. Allerdings ist hier teils kompliziert umzurechnen, zwischen MEA und Fläche, sonst droht bereits die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung gegenüber dem Mieter sofern nach MEA statt Fläche, als falschen Verteilungsmaßstab umgelegt wurde. Auch wird stets der Fehler begangen, schlicht die erhaltene Einzelabrechnung dem Mieter weiterzuleiten mit der Bitte um Zahlung unter Hinzurechnung bspw. der Grundsteuern.

Diese neue Regelung soll nun die Diskrepanz zwischen der Einzelabrechnung des Vermieters und derjenigen Abrechnung, die dem Mieter überreicht werden muss, schließen. Soweit keine abweichende Vereinbarung besteht – diese geht immer noch vor – ist diese Norm nun anwendbar und dient sozusagen als Auffangtatbestand, sodass der Vermieter nicht auf den Betriebskosten sitzen bleibt, weil womöglich eine formularvertraglich vereinbarte Klausel unwirksam ist.

Ein kleiner Hinkefuß ist in der Schranke des billigen Ermessens zu sehen. Hierdurch soll der Mieter vor einer unverhältnismäßigen Kostenverteilung geschützt werden. Das billige Ermessen bezieht sich iSd neuen Vorschrift auf das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot. Der Verteilungsmaßstab ist mithin nur dann unbillig, wenn der Vermieter von den übrigen Wohnungseigentümern eine Anpassung hätte verlangen können und dies unterlassen oder sich hierauf eingelassen hat, in dem Wissen, dass es letztlich den Mieter, aber nicht ihn selbst belastet. So beispielsweise die Akzeptanz einer MEA-basierten Verteilung der Wasserkosten, statt nach individuellem Verbrauch.

Anzumerken ist, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung § 556a III BGB vorgehen, wodurch unter Umständen eine Anfechtungslast des vermietenden Wohnungseigentümers resultiert.

Ergebnis:

1.) 

Der Vermieter kann die umgelegten Positionen und deren Kosten ohne Verteilungsschlüssel im Anschreiben aufführen unter Addition der Grundsteuer und Abzug der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, sofern er die wohnungseigentumsrechtliche Einzelabrechnung beilegt.

2.)

Bestehende Wohnraummietverträge mit vereinbarter Flächenumlage dürften wohl vom vermietenden Wohnungseigentümer einseitig umgestellt werden können.