Vorsicht: Eine Bauunterbrechung kann zum Erlöschen der Baugenehmigung führen

Endlich ist sie nach langer Zeit des Wartens seit dem Zeitpunkt der Antragstellung da: die Baugenehmigung! Für viele Bauherren und Bauherrinnen ist dies eine wichtige Hürde bei der Verwirklichung des eigenen Bauvorhabens. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau, einen Umbau oder eine Altbausanierung handelt.

Denn häufig wären die geplanten Baumaßnahmen ohne eine legalisierende Baugenehmigung baurechtlich unzulässig.

Werden diese dennoch aus Unwissenheit oder auf Grund der Hoffnung, dass die Bauaufsichtsbehörde schon nichts merken werde, ohne Baugenehmigung durchgeführt, so droht ein Baustopp oder eine Nutzungsuntersagung.

Haben aber die rechtstreu Bauenden alles richtig gemacht und eine Baugenehmigung in den Händen, so scheint diese rechtliche Hürde genommen zu sein.

Unbekannt scheint den meisten Bauherrn und Bauherrinnen aber zu sein, dass eine Baugenehmigung auch wieder erlöschen kann.

Errichtung eines abweichenden Bauvorhabens

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Bauvorhaben anders errichtet wird, als es in der Baugenehmigung genehmigt worden ist. In diesem Fall wird nämlich schlichtweg ein anderes Bauvorhaben errichtet, für das es keine Baugenehmigung gibt, aber hätte beantragt werden müssen. In der Rechtsprechung wird dann von einem sogenannten „aliud“ gesprochen, was der lateinische Begriff für „ein Anderer“ ist.

Dieses abweichend errichtete Bauvorhaben ist aber nicht nur formell illegal und somit ein so genannter Schwarzbau. Darüber hinaus erlischt auch die Baugenehmigung für das eigentlich genehmigte Bauvorhaben, weil durch die Errichtung eines anderen Bauvorhabens zum Ausdruck gebracht worden ist, dass Baugenehmigung nicht ausgenutzt werden soll.

Es ist also nicht damit getan, das ursprünglich genehmigte Bauvorhaben herzustellen. Vielmehr muss dann auch wieder eine neue Baugenehmigung beantragt werden.

Erlöschen durch Zeitablauf

Gerade in der heutigen Zeit ist aber das Problem viel praxisrelevanter, dass die Baugenehmigung auch dann erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird.

Insbesondere die zweite Variante ist in Zeiten gestiegener Bau- und Finanzierungskosten sowie fehlender Handwerker oder Baumaterialien nicht selten.

Für die Frage, ob die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist, kommt es darauf an, welche Baumaßnahmen mit der Baugenehmigung genehmigt worden sind.

Wurde also beispielsweise die Errichtung eines Anbaus an ein Bestandsgebäude genehmigt und wurden die Errichtungsarbeiten für einen Zeitraum von über einem Jahr unterbrochen, dann erlischt die Baugenehmigung selbst dann, wenn in dem gleichen Zeitraum in dem Bestandsgebäude Umbau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt worden sind, die nicht Gegenstand der Baugenehmigung waren.

Bei lebensnaher Betrachtung mag es sich zwar für den Bauherrn und die Bauherrin um ein zusammenhängendes bzw. verbundenes Bauvorhaben gehandelt haben - unter juristischen Gesichtspunkten ist aber zu differenzieren.

Dies bestätigte jüngst das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in seinem Beschluss vom 09.02.2022, Az: 7 B 1229/22, dem eben solch ein Fall zugrunde lag.

Die Rechtsfolge ist dann, dass die Bauaufsichtsbehörde einen Baustopp verfügen oder eine Nutzungsuntersagung aussprechen kann, bis eine neue Baugenehmigung erteilt worden ist.

Vor diesem Hintergrund ist zu empfehlen, dass zunächst die genehmigten Baumaßnahmen umgesetzt werden sollten oder diese allenfalls für Zeiträume unterbrochen werden, die deutlich kürzer sind als ein Jahr. Idealerweise sollten die zwischenzeitlichen Arbeiten auch nachweisbar dokumentiert werden. Denn letztlich sind der Bauherr bzw. die Bauherrin dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass die Bauausführung nicht zu lange unterbrochen worden ist.