Was Sie zur Zweitwohnungssteuer wissen müssen und wie Sie diese vermeiden

Auffällig und vielerorts neu ist, dass Gemeinden in Deutschland vermehrt Zweitwohnungssteuern erheben und gegenüber Wohnungsbesitzern Steuerbescheide in nicht geringer Höhe erlassen. Insbesondere seit dem 01.01.2021 werden Wohnungsbesitzer und Wohnungseigentümer aufgefordert, eine Zweitwohnungssteuererklärung abzugeben und sollten die Anforderungen der Gemeinden und Städte auf Ihre Richtigkeit überprüfen.

Dürfen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer verlangen?

Das Grundgesetz ermächtigt die Bundesländer in Art. 105 Abs. 2a GG örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern zu erheben. Die Zweitwohnungsteuer ist eine solche Aufwandsteuer. Die Bundesländer wiederum haben diese Gesetzgebungskompetenz an die Gemeinden übertragen. Beispielsweise ist dies in Bayern durch Art. 3 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz (KAG) und in Baden-Württemberg durch § 9 Abs. 3 KAG geschehen. Daher haben die Gemeinden das Recht eine Zweitwohnungssteuer durch Satzung zu erheben (sog. Zweitwohnungssteuersatzung).

Was wird durch die Zweitwohnungssteuer besteuert?

Die Zweitwohnungsteuer wird für das Innehaben (also das Besitzen) einer Zweitwohnung erhoben. Zweitwohnung ist dabei jede Wohnung im Gebiet einer Gemeinde, die eine Person, die in einer anderen Gemeinde ihre Hauptwohnung (Hauptwohnsitz) hat, zu ihrer persönlichen Lebensführung oder der ihrer Familienangehörigen innehat.

Was sind die Besonderheiten der Zweitwohnungssteuer?

Im Rahmen der Zweitwohnungssteuer gibt es mehrere Knackpunkte, die beachtet und bewertet werden müssen.

Knackpunkt Nr. 1: Wann liegt überhaupt eine Wohnung vor?

Der Wohnungsbegriff wird in vielen Gemeinden nicht einheitlich gesehen. Manche Gemeinden (vor allem in Bayern) verstehen darunter jeglichen Wohnraum als Wohnung. Also beispielsweise auch alle Mobilheime (transportable Wohneinheiten ohne Straßenzulassung), Wohnmobile, Wohnwägen und Campingwägen. Nach Auffassung dieser Gemeinden ist lediglich entscheidend, dass die Räume theoretisch zum Wohnen benutzt werden können. Dabei ist zweifelhaft, ob dies ebenso gelten darf, wenn eine Wohnnutzung rechtlich verboten ist, beispielsweise nur ein Teileigentum vorliegt. Andere Gemeinden wiederum beziehen sich auf das Bundesmeldegesetz (BMG) bzw. die jeweilige Landesbauordnung. Nach § 20 BMG ist Wohnung jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Wohnwagen und Wohnschiffe sind nur dann als Wohnungen anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden. Es kommt nach dem Bundesmeldegesetz also entscheidend darauf, ob Sie Ihre Räume auch tatsächlich zum Wohnen oder Schlafen benutzen. Eine nur theoretische Möglichkeit der Wohnnutzung ist dagegen nicht ausreichend.

Knackpunkt Nr. 2: Wann habe ich eine Wohnung inne?

Ein weiterer Knackpunkt stellt das Innehaben einer Zweitwohnung dar. Nach der Rechtsprechung des BVerfG, BVerwG setzt dies voraus, dass der Steuerpflichtige rechtlich und auch tatsächlich über deren Nutzung verfügen kann.  Nur der Eigentümer, Mieter oder ein sonst Nutzungsberechtigter (beispielsweise der Nießbraucher) kann nach dieser Rechtsprechung Inhaber einer Zweitwohnung sein. Wer aber als sonst Nutzungsberechtigter anzusehen ist, kann im Einzelfall schwierig sein, wenn beispielsweise ein Wohnrecht vorliegt.

Knackpunkt Nr. 3: Wohnung zur persönlichen Lebensführung oder als Kapitalanlage? 

Ist nun eine Zweitwohnungssteuer zu zahlen? Haben Sie die Wohnung zu ihrer persönlichen Lebensführung inne oder als Kapitalanlage? Dies gilt es voneinander abzugrenzen. Das Innehaben der Wohnung als Kapitalanlage bedeutet, dass Sie die Wohnung nicht zu Ihrem persönlichen Vergnügen besitzen, sondern hieraus Einkünfte erzielen wollen. Diese Absicht, Ihre Zweitwohnung als Kapitalanlage zu nutzen, müssen Sie anhand von objektiven Umständen nachweisen können (beispielsweise durch abgeschlossene Mietverträge, Abrechnungen, usw.). Nur das Innehaben zur persönlichen Lebensführung kann im Hinblick auf den Begriff der örtlichen Aufwandsteuer des Grundgesetzes dazu führen, dass Sie eine Zweitwohnungsteuer bezahlen müssen. Werden die Räume vermietet oder wird dort Ihr Gewerbe betrieben, so muss mit diesem Nachweis keine Zweitwohnungsteuer gezahlt werden.

Knackpunkt Nr. 4: Höhe der Zweitwohnungssteuer 

Die Steuer wird nach dem jährlichen Mietaufwand berechnet. Dieser wird in der Regel anhand der Jahresrohmiete nach § 79 Bewertungsgesetz (BewG) oder der zu schätzenden ortsüblichen Miete berechnet. Knackpunkt ist insbesondere, was hierbei alles in die Berechnung miteinfließen darf und wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Beispielsweise dürfen nach § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG bei der Bestimmung der Jahresrohmiete Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls nicht einbezogen werden.     

Das können Sie von uns Erwarten

Wir stehen zuverlässig an Ihrer Seite, um Ihnen die bestmögliche Beratung und Vertretung, soweit nötig auch die Verteidigung zu bieten. Der größte Teil unserer Arbeit findet bereits im Vorfeld statt. Durch geeignete Anträge, Gutachten und Stellungnahmen gilt es, den Verfahrensgang maßgeblich zu beeinflussen. So erreichen wir, dass keine Zweitwohnungssteuererklärung abgegeben werden muss oder die Höhe der Zweitwohnungssteuer zu Ihren Gunsten festgesetzt wird.

Was für uns anwaltliche Routine darstellt, ist für Sie ein einschneidendes Ereignis in Ihrem Leben, verbunden mit einer möglichen hohen finanziellen Belastung durch die Zweitwohnungssteuer. Das ist uns bewusst. Ich verstehe die anwaltliche Tätigkeit als höchstpersönliche Dienstleistung, die dazu dient, dass Sie sich um die Angelegenheit nicht mehr kümmern müssen, sondern Entlastung bekommen. Professionelle Unterstützung ist für uns eine Selbstverständlichkeit.

Über München hinaus sind wir bundesweit für Sie tätig.

Maximilian Krämer - Ihr Experte bei DNK Dinkgraeve Norstedt Krämer Rechtsanwälte PartGmbB

Antworten kosten Geld, nicht zu fragen vielleicht die Zukunft!