Wie vererbe ich eine Immobilie? (Teil 1)

Wenn zum potentiellen Nachlass eine Immobilie gehört, sollte man bedenken, welche Folgen beim Erbfall eintreten. Wie immer gilt: Sollte das gesetzliche Grundmodell nicht für die eigene Situation passen, muss man per Testament oder einer anderen letztwillige Verfügung für sich eine passende Regelung schaffen. Werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit Immobilien im Nachlass befinden, ist das praktisch immer unabdingbar.

Beispiel: Die Eheleute E und F haben zwei gemeinsame Kinder und wohnen in einem Einfamilienhaus, das beiden Eheleuten je zur Hälfte gehört. Der Ehemann verstirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen.

Mangels Testament greift die gesetzliche Erbfolge ein. Waren E und F im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet, entsteht durch den Tod des E eine Erbengemeinschaft, E wird von seiner Ehefrau zu 50% und von den zwei Kindern zu je 25% beerbt.

Für Immobilien, gleich ob selbstgenutzt oder vermietet, gibt es hier keine Besonderheiten. Auch der Anteil des E an dem Familienheim fällt, wie sein übriges Vermögen, in seinen Nachlass. Die Erbquoten gelten auch hier, das Erbrecht nimmt keine Rücksicht darauf, dass die Ehefrau beispielsweise noch weiter im Familienheim wohnen möchte und die Kinder vielleicht schon ausgezogen sind. Auch wenn ein Kind in Zukunft sich vorstellen kann, die Immobilie selber zu nutzen, bleibt dieser Wunsch vom Gesetz grundsätzlich zunächst unberücksichtigt.

Konsequenz: Die Ehefrau kann über das Schicksal der Immobilie nicht allein entscheiden, sondern wird auf die Mitwirkung der Kinder bei zukünftigen Nutzung der Immobilie angewiesen sein. Dies ist insbesondere bei sog. außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen, also z.B. bei einer Verkaufsentscheidung, der Fall.

Beispiel: F möchte das Haus verkaufen, weil es ihr zu groß ist, und in eine kleinere Wohnung umziehen. Für den Verkauf benötigt sie die Zustimmung beider Kinder, ansonsten bliebe ihr nur der Weg, das Haus im Wege einer Teilungsversteigerung versteigern zu lassen.

Noch einschneidender dürfte aber aus Sicht der Ehefrau sein, dass sie dort weiter wohnen möchte, aber ein Kind seinen Erbteil ausgezahlt haben will.

Beispiel: F möchte weiter in dem Familienheim wohnen, ein Kind verlangt aber die Verteilung des Nachlasses und Auszahlung seines Erbanteils.

Da grundsätzlich jeder Miterbe bzw. Miterbin das Recht hat, dass der Nachlass auseinandergesetzt, versilbert und der Erlös verteilt wird, könnte auch jedes Kind hier im Wege der Teilungsversteigerung vorgehen oder vor diesem Hintergrund eine Abgeltungszahlung erzwingen.

Um den überlebenden Partner vor einer solchen zwangsweisen Verwertung des Familienheims bzw. einer Belastung durch Auszahlungen an die Kinder zu schützen, ist es also unabdingbar, eine testamentarische Absicherung vorzunehmen.