Immobilie übergeben - kann Rückgabe verlangt werden?

Dass Eltern zu Lebzeiten eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen, ist eine häufige Gestaltung. Hintergrund ist oft, dass die Freibeträge der Kinder bei der Schenkungssteuer, die alle zehn Jahre anfallen, ausgenutzt werden sollen.

Außerdem soll im Hinblick auf eine mögliche, künftige Pflegebedürftigkeit der Eltern und der damit verbundenen Kosten das Immobilienvermögen bereits von den Eltern auf die Kinder übergegangen sein.

Dabei werden die Interessen der Eltern regelmäßig dadurch gewahrt, dass in dem Übertragungsvertrag ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch für sie aufgenommen wird, oftmals auch eine Pflegeverpflichtung der Kinder oder eines Kindes.

Doch was ist, wenn sich dann die Verhältnisse ändern und die Eltern die Immobilie zurückhaben wollen?

1.

Insbesondere wenn die Pflegesituation akut geworden ist und die Parteien unter einem Dach wohnen, kann es zu erheblichen Spannungen kommen, die keiner der Beteiligten so vorausgesehen hat.

Für diese Situation hat der Bundesgerichtshof nunmehr mit Urteil vom 09.07.2021 (V ZR 30/20) festgehalten, dass im Falle einer heillosen Zerrüttung des Verhältnisses die Geschäftsgrundlage für den Übergabevertrag wegfallen und eine Rückübertragung des Grundstücks verlangt werden kann. Bei einem Übergabevertrag mit Pflegeverpflichtung kommt es dabei nicht darauf an, welche der Parteien mehr oder weniger zu dem Zerwürfnis beigetragen hat - typischerweise, so der Bundesgerichtshof, tragen beide Parteien zu einem solchen Zerwürfnis bei, ohne dass ein Gericht hinterher noch feststellen könne, wer was verursacht habe. Nur wenn feststeht, dass der Übergebende (in unserem Beispiel also die Eltern) ausnahmsweise alleine für die Zerrüttung verantwortlich sind, kann  keine Rückübertragung verlangt werden. Einen solchen Ausnahmefall Fall muss dann der Übernehmer (hier also das Kind) beweisen.

2.

Diese Rechtsprechung ergänzt die gängigen, in praktisch jedem Übergabevertrag geregelten Situationen, in denen eine Rückgabe der Immobilie verlangt werden kann:

• Wenn der Übernehmer die Immobilie ohne schriftliche Einwilligung der Übergeber veräußern oder belasten will
• Wenn der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt oder geschäftsunfähig wird
• Wenn der Übernehmer in Insolvenz fällt bzw. Zwangsvollstreckung in Immobile stattfindet
• Wenn der Übernehmer sich scheiden läßt und die Immobilie nicht aus der Vermögensauseinandersetzung der Ehepartner herausgehalten wird.

Ob und welche weiteren Punkte geregelt werden sollten, muß jeweils individuell entschieden werden, um eine möglichst passgenaue Lösung für alle Beteiligten zu erzielen.