Spekulationssteuer - was Sie wissen und beachten müssen!
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Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Fakten:
- Was ist die Spekulationssteuer?
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
- Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
- Wie viel Spekulationssteuer muss beim Immobilienverkauf mehrerer Objekte gezahlt werden?
- Wann entfällt die Spekulationssteuer?
- Was gilt bei Erbschaften?
- Welche Regeln gelten für ausländische Immobilien?
Die wichtigsten Fakten:
- Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und diese innerhalb von zehn Jahren wiederverkauft, ohne darin gewohnt zu haben, muss Spekulationssteuer zahlen.
- Wohnt der Wohnungseigentümer nach dem Kauf einer Eigentumswohnung drei Jahre selbst darin, entfällt die Spekulationssteuer.
- Das gilt auch für den Fall, dass die Immobilie erst nach zehn Jahren weiterverkauft wird.
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich darüber informieren, ob eine Spekulationssteuer entrichtet werden muss oder in welchen Fällen eine Steuerbefreiung möglich ist.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer heißt eigentlich „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“ und ist die Steuer auf alle Gewinne, die jemand aus privaten Verkäufen erzielt. Das bedeutet, dass der Gewinn, der aufgrund der Wertsteigerung einer privaten Immobilie erzielt wird, besteuert werden soll.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Für die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht nur der ermittelte Gewinn maßgeblich, sondern auch der persönliche Steuersatz. Dieser errechnet sich aus dem Steuersatz, der sich aus den Gesamteinnahmen ergibt.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
In erster Linie wird der Kaufpreis inklusive Nebenkosten (z. B. Notarkosten) und der Verkaufspreis verglichen. Doch nicht nur der Unterschiedsbetrag ist steuerlich relevant. Vielmehr müssen beispielsweise Abschreibungen (für vermietete Immobilien) während des Zeitraums geltend gemacht werden. Dieser bereinigte Betrag wird dann mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz relevant.
Rechenbeispiel:
| Verkaufspreis der Immobilie | 300.000 Euro |
| abzüglich Anschaffungskosten | 250.000 Euro |
| abzüglich Modernisierungskosten | 15.000 Euro |
| = zu versteuernder Gewinn | 35.000 Euro |
| Höhe des persönlichen Steuersatzes | 40 % |
| Spekulationssteuer | 14.000 Euro |
Somit muss der Verkäufer der Immobilie 14.000 Euro Spekulationssteuer zahlen. Hätte er einen persönlichen Steuersatz in Höhe von 30 %, so würde die Spekulationssteuer nur 10.500 Euro betragen.
Wie viel Spekulationssteuer muss beim Immobilienverkauf mehrerer Objekte gezahlt werden?
Falls mehr als zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden, geht der Gesetzgeber davon aus, dass dies mit gewerblichen Interessen zu tun hat. Folglich gilt jemand, der mehr als zwei Immobilien in dieser Zeitspanne veräußert, als Gewerbetreibender. In diesem Fall wird auch für die erste Immobilie, auch wenn keine Spekulationssteuer angefallen ist, rückwirkend ein Abzugsbetrag angerechnet.
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Normalerweise muss Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf einer privaten Immobilie noch keine zehn Jahre vergangen sind und die Immobilie nicht privat genutzt wurde.
Allerdings wird keine Steuer fällig, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf privater Grundstücke oder Rechte (z. B. Wohnungen, Erbbaurechte) bereits über zehn Jahre vergangen sind. Dies gilt wiederum nicht bei selbst genutzten Immobilien. Wenn diese mindestens zwei Jahre bewohnt wurden, können sie im darauffolgenden Jahr veräußert werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt. Maßgeblich für den Beginn dieser Frist ist das Datum des notariellen beurkundeten Kaufvertrags.
Die Spekulationssteuer entfällt zudem, wenn maximal 511 Euro Gewinn für alle Geschäfte innerhalb eines Jahres erzielt wurde.
Was gilt bei Erbschaften?
Wird eine Immobilie verschenkt, so übernimmt der Beschenkte auch die Spekulationsfrist des ehemaligen Eigentümers. Auch hier ist das Kaufdatum des bisherigen Eigentümers sowie die Art der Nutzung entscheidend. Allerdings sollte man hier die Steuerfreibeträge für eine Schenkung berücksichtigen.
Welche Regeln gelten für ausländische Immobilien?
Wird eine Immobilie im Ausland von einem Deutschen verkauft, so gelten die Vorschriften des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens, das zwischen dem entsprechenden Land und Deutschland existiert.
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Rechtstipps zu "Spekulationssteuer"
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11.02.2024 Rechtsanwältin Corinna Ruppel LL.M.„… und den Pflichtteil zu begleichen, muss die Immobilie unter Umständen verkauft werden. Dies kann die sog. Spekulationssteuer auslösen und sollte deshalb vorher genau überlegt werden. Kann eine Immobilie verschenkt …“ Weiterlesen -
05.01.2024 Rechtsanwalt Dr. iur. Holger Traub - Dipl. Kfm.„… die Spekulationssteuer fallen. Hierbei wird der Gewinn, der aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis (oder dem Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft) resultiert …“ Weiterlesen
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01.01.2024 Rechtsanwältin Anke Kunze„… wiederum innerhalb des 10 Jahreszeitraums erneut die Spekulationssteuer, diesmal bei dem Ehegatten, der die Immobilie erhalten hat, greift. Da sich die Situation von Fall zu Fall anders ausgestaltet …“ Weiterlesen
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15.12.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… Spekulationssteuer umgehen Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf oder Bau veräußern, könnte ein möglicher Gewinn aus diesem Verkauf der Spekulationssteuer unterliegen. Allerdings gibt …“ Weiterlesen
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13.12.2023 Abogada und Rechtsanwältin Lotta Hilgers„… Spekulationssteuer zu vermeiden. Das Gesetz findet rückwirkend seit dem 28. Mai 2023 Anwendung, wobei bei Erbschaften der Todestag und bei Schenkungen die notarielle Beurkundung ausschlaggebend …“ Weiterlesen
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12.12.2023 Rechtsanwalt Dr. iur. Holger Traub - Dipl. Kfm.„… nach sich ziehen, insbesondere in Form der Spekulationssteuer gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). In diesem Artikel werden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen für die Auslösung …“ Weiterlesen
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02.11.2023 Rechtsanwalt Abel Gomez Tomiczek„… . Steuerliche Vorteile: Panama lockt internationale Investoren mit attraktiven Steuervergünstigungen. Es gibt keine Spekulationssteuer, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie halten, und unter …“ Weiterlesen
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23.10.2023 Rechtsanwältin Ulrike KöllnerGrundsätzlich ist eine Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen nicht einkommensteuerpflichtig. Es gibt jedoch eine Ausnahme gemäß §§ 22 Nr. 2 und 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Danach muss der Veräußerung … Weiterlesen
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04.08.2023 Rechtsanwältin Diana Wiemann-Große„… hierüber problemlos eine Einigung erzielt werden, jedoch muss die Frage der Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG berücksichtigt werden. Dies wird häufig übersehen und führt, insbesondere …“ Weiterlesen
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21.02.2024 Rechtsanwalt und Notar a.D. Volker Gensch„… in Holland einkommensteuerlich so gestalten, dass Eigennutzung und Vermietungseinnahmen vollkommen steuerfrei bleiben. So funktioniert das Steuersparmodell für Vermieter. 2. Spekulationssteuer a …“ Weiterlesen
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17.06.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… die Spekulationssteuer relevant, die den Gewinn um bis zu 40 Prozent verringern kann. Im Zweifelsfall sollten sich Verkäufer auch insoweit vorher rechtlich beraten lassen. Wir sind erfahrene und engagierte …“ Weiterlesen
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25.04.2022 Rechtsanwältin Ulrike Köllner„… . Dies gilt auch, wenn die Wertsteigerung einer Immobilie alleine auf Steigerung der Immobilienpreise beruht. Nun muss z.B. die Wertsteigerung einer Immobilie mit der sogenannten Spekulationssteuer …“ Weiterlesen
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14.01.2022 Rechtsanwalt Philipp Neumann Maître en Droit„Nach Auffassung des OLG Köln hat ein Notar für Falschauskünfte zur Spekulationssteuer beim Immobilienkauf zu haften. Die Eigentümerin einer Eigentumswohnung beabsichtigte, diese an ihre Mieter …“ Weiterlesen
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14.09.2021 Rechtsanwältin Cordula Alberth„1. Anfall von Spekulationssteuer Häufig wird im Zuge einer Trennung oder Scheidung eine Immobilie veräußert oder ein Miteigentumsanteil auf den anderen Partner übertragen. Hierbei …“ Weiterlesen
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01.06.2021 Rechtsanwalt Florian Appenzeller„… führen (sog. Spekulationssteuer), sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Dies führt dazu, dass der Ehemann Zahlungen an das Finanzamt vornehmen muss, der Gewinn reduziert sich. Eben jene Reduktion …“ Weiterlesen
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20.04.2021 Rechtsanwältin Barrister & Solicitor Sylvia Jacob„… in der „Golden Horseshoe Region“ (GHR), in der sich auch Toronto befindet, zahlen seit 2017 eine zusätzliche Spekulationssteuer von 15 Prozent. Dies ist eine einmalige Steuer auf den Verkaufspreis …“ Weiterlesen
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08.02.2021 Rechtsanwalt Andreas Fischer„Nach § 23 EStG kann die Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen Ehegatten Spekulationssteuer auslösen. Dieser Fall tritt in familienrechtlichen Angelegenheiten dadurch ein, dass der veräußernde …“ Weiterlesen
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02.12.2020 Rechtsanwalt / Abogado Joachim Süselbeck„… Beurkundungswert und dem Verkaufswert mit 19,0 % Spekulationssteuer zu versteuern ist. Steuerresidente Eigentümer, die älter als 65 Jahre sind und die Immobilie durchgängig als Hauptwohnung benutzt haben …“ Weiterlesen
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12.11.2020 Scheidungsanwalt Eric Schendel„… kaufen Kunstwerke oder nehmen sie auf Kommission in das Angebot. Bei Kommissionsgeschäften ist die Provision der Galerie noch abzuziehen. Schließlich ist auch bei Kunstwerken eine etwaige fiktive Spekulationssteuer abzuziehen, wenn zwischen Anschaffung und Stichtag weniger als 10 Jahre liegen.“ Weiterlesen
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25.02.2020 Rechtsanwalt Michael Staudenmayer„… in dem vorliegenden Fall die Wohnung erst 2015 verkauft, wäre Spekulationssteuer fällig gewesen“, so Rechtsanwalt Staudenmayer. Mehr Informationen: https://www.ra-staudenmayer.de/t %C3 %A4tigkeitsschwerpunkte/steuertipps“ Weiterlesen
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22.01.2019 Rechtsanwalt Pierre Donath-Franke„… erfolgen. Bevor man die Teilungsversteigerung beantragt, sollte man berücksichtigen, dass auch hinsichtlich des Versteigerungserlöses die Spekulationssteuer ausgelöst werden kann. Man sollte sich also …“ Weiterlesen
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18.01.2018 Rechtsanwältin Cordula Alberth„… befreit. 2. Spekulationssteuer Oftmals gehören Immobilien zum Vermögen von Eheleuten. In der Regel setzen sich die Eheleute im Rahmen ihrer Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung …“ Weiterlesen
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01.02.2016 Rechtsanwältin Janine Montjoie„… kann auch bei der Veräußerung von Grundstücks(-anteilen) unter Eheleuten die sog. Spekulationssteuer anfallen. Das gilt selbst dann, wenn die Übertragung der Abgeltung des Zugewinnausgleichsanspruchs dienen soll, also …“ Weiterlesen
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09.11.2018 Rechtsanwalt Dr. jur. Fatih Dogan LL.M„… von der Spekulationssteuer. Bei Firmen ist 75 % des Spekulationsgewinns steuerfrei. Ein zusätzlicher Vorteil der Aktiengesellschaft ist es, dass der Anteilsverkauf viel einfacher als bei Limitedgesellschaft …“ Weiterlesen