Wie vererbe ich eine Immobilie? (Teil 3)

Ein Grundstück kann man teilen, ein Einfamilienhaus nicht. Wie man eine Immobilie an mehrere Kinder vererbt, gehört zu den Fragen, die den Eltern das meiste Kopfzerbrechen bereiten.

1.

Ist letztlich kein Kind daran interessiert, die Immobilie selber zu nutzen oder zu übernehmen, ist es relativ einfach.

Beispiel: Frau A ist Eigentümerin eines kleinen Einfamilienhauses. Sie hat zwei Söhne und eine Tochter. Keines der Kinder hat Interesse an der Immobilie.

Wenn die Mutter testamentarisch nichts anderes bestimmt, erben die Kinder zu je ein Drittel. Über das Schicksal der Immobilie, also einen Verkauf, müssen sie sich einigen. Bestehen hierüber keine Einigkeit, hat jedes Kind die Möglichkeit, die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung versteigern zu lassen. Der Erlös wird dann gedrittelt.

Möchte die Mutter einen Verkauf der Immobilie in eine Hand liegen, könnte sie ein Kind – oder eine andere Person- zum Testamentsvollstrecker ernennen.

2.

Hintergrund ist aber meistens, dass ein Kind eine besondere Beziehung zu der Immobilie hat oder schlicht den Wunsch, sie später selber zu nutzen.

Beispiel: Frau A ist Eigentümerin eines kleinen Einfamilienhauses. Sie hat zwei Söhne und eine Tochter. Die Tochter hat sich in den letzten Jahren um die Mutter gekümmert, wohnt zeitweise bei ihr und hat auch einige kleinere Umbauten im Haus mit Zustimmung der Mutter bereits vorgenommen.

Frau A möchte, dass ihre drei Kinder Sie gleichberechtigt, also zu je ein Drittel, beerben. Sie weiß aber um den Wunsch der Tochter das Haus später einmal zu übernehmen.

Rechtlich stellen sich keine Probleme: Es gibt mehrere Wege, die Immobilie der Tochter testamentarisch oder vielleicht bereits zu Lebzeiten zuzuwenden. Wirtschaftlich wird es aber schwierig, denn wenn alle drei Kinder gleichberechtigt sein sollen, muß die Tochter nach Erhalt der Immobilie ihren Geschwistern einen Ausgleich leisten. In den seltensten Fällen wird die Mutter so viel Vermögen hinterlassen, dass die zwei Geschwister aus dem restlichen Nachlass gleichgestellt werden können.

Auch ist zu bedenken, dass die Tochter gerade bei hohen Immobilienpreisen einen Ausgleich auch nicht aus dem eigenen Vermögen bezahlen oder aus dem eigenen Einkommen finanzieren könnte.

Dann ist zu überlegen, der Tochter nicht das alleinige Eigentumsrecht an der Immobilie zukommen zu lassen, sondern nur ein Nießbrauchsrecht oder dingliches Wohnrecht. Natürlich stellt auch das eine Bevorzugung gegenüber den Geschwistern dar, gerade wenn es langfristig gelten soll, auch hier ist also ein Ausgleich notwendig. Die dingliche Absicherung eines solchen Rechts im Grundbuch sichert auch den Fortbestand dieses Rechts zugunsten der Tochter, wenn die Immobilie einverständlich verkauft werden sollte – allerdings schränkt ein langfristiges Nutzungsrecht die Verkaufbarkeit der Immobilie stark ein.

Daher sollte in einer solchen Situation noch zu Lebzeiten der Mutter eine Lösung offen zwischen allen Beteiligten besprochen und in einem Erbvertrag oder Übergabevertrag festgehalten werden.