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Wohnen im Außenbereich

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Wohnen im Außenbereich

Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung, insbesondere Wohnbebauung, freizuhalten. Von diesem Grundsatz existieren lediglich wenige Ausnahmen.

Welche Vorhaben im Außenbereich zulässig sind, ist in § 35 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Das Gesetz hat die hierin genannten. „privilegierten Vorhaben“ explizit dem Außenbereich zugeordnet.

Das Wohnen im Außenbereich ist demnach dann zulässig, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.

Ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne dieser Regelung liegt vor, wenn er auf die Erzeugung landwirtschaftlicher Produkte nicht unerheblichen Ausmaßes gerichtet ist. Ob der Betrieb hauptberuflich oder nebenberuflich bewirtschaftet wird, ist hierbei nicht ausschlaggebend.

In den vergangenen Jahrzehnten hat in immer größerem Umfang der landwirtschaftliche Nebenerwerbsbetrieb an Bedeutung gewonnen. Dem trägt auch das Gesetz Rechnung. Daher können auch landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen landwirtschaftliche Betriebe im Sinne des Privilegierungstatbestandes sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss jedoch eine bestimmte Organisation des Betriebs vorliegen. Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit setzen dabei ein Mindestmaß an Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung voraus. Dementsprechend muss die land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit ernsthaft betrieben werden.


Aufgabe des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes

Ein ehemalig privilegiertes Gebäude kann jedoch auch dann zum Wohnen (um)genutzt werden, wenn der ursprüngliche Landwirtschaftsbetrieb bereits vollständig aufgegeben wurde.

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit folgt dann zwar nicht mehr unmittelbar aus dem Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB. Das im Außenbereich gelegene Vorhaben ist jedoch als „sonstiges Vorhaben“ im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.

Diese Voraussetzungen hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (Az.: 8 A 11535/17) als gegeben angesehen. Die Klägerin hatte gemeinsam mit ihrem Ehemann bis zu dessen Tod ein Weingut betrieben. Nach Aufgabe des Weinbaubetriebes beantragte sie eine Nutzungsänderung einer privilegierten Wohnnutzung zu allgemeinem Wohnen. Das Oberverwaltungsgericht kam zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben zwar keinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (mehr) dient und damit nicht unter den Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB fällt. Es sei jedoch als „sonstiges Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB zulässig.

Das Oberverwaltungsgericht entschied, dass sich die Klägerin auf die Begünstigungsvorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen kann. Hiernach kann der Änderung der bisherigen Nutzung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert zulässigen Gebäudes nicht entgegengehalten werden, sie widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft oder lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, wenn sie im Übrigen außenbereichsverträglich ist. Diese Voraussetzungen sah das Oberverwaltungsgericht als erfüllt an.

Im Ergebnis können Eigentümer land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke im Außenbereich bestehende Gebäude also auch dann zu Wohnzwecken (um)nutzen, wenn der landwirtschaftliche Betrieb vollständig aufgegeben wird.

Es ist jedoch zu beachten, dass dies nur dann gilt, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient, die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt und die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Verwaltungsrecht, Öffentliches Baurecht, Öffentliches Recht

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