Einheitswert: Grundlagen für Eigentümer und Steuerzahler

Der Einheitswert stellt bei verschiedenen Steuerarten eine maßgebliche Kalkulationsgrundlage dar. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wodurch sich der Einheitswert auszeichnet, welche Auswirkungen er auf die Grundsteuer hat und welche gesetzlichen Änderungen in Zukunft zu beachten sind.

Was ist der Einheitswert für Grundbesitz? 

Der Einheitswert (EW) beschreibt eine steuerliche Bemessungsgröße für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für grundstücksgleiche Rechte. Als solche ist er unter anderem für die Grund- und Gewerbesteuer von maßgeblicher Bedeutung.  

Der Einheitswert dient auch als Grundlage für die Berechnung von Steuern bei landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern sowie gewerblich genutzten Grundstücken. Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert für Grundbesitz auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG).  

Unterschied zwischen Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert 

Verkehrswert und Einheitswert sind zwei verschiedene Werte, die in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet werden und auf verschiedenen Bewertungsgrundlagen basieren. Der Einheitswert wird anhand von Wertverhältnissen zu einem spezifischen Referenzzeitpunkt in der Vergangenheit ermittelt – 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland.  

Im Gegensatz dazu repräsentiert der Verkehrswert den voraussichtlichen Preis, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Er basiert auf aktuellen und zeitgemäßen Daten. Bei einer Immobilienbewertung für Ihr Haus oder Grundstück wird in einem solchen Fall dieser aktuelle Verkehrswert ermittelt und nicht der Einheitswert. Dem Verkehrswert kommt daher zum Beispiel im Hinblick auf einen möglichen Verkauf eine Bedeutung zu.  

Auch der Marktwert kann hiervon abweichen. Dieser Wert gibt den Preis an, der tatsächlich erzielt wird, wenn die Immobilie verkauft wird. Der Marktwert kann, muss aber nicht zwangsläufig mit dem Verkehrswert übereinstimmen. 

Aktenzeichen für den Einheitswert: Steuernummer für den Grundbesitz 

Das Einheitswert-Aktenzeichen ist eine Identifikationsnummer, die vom Finanzamt spezifisch für die Einheitswertakte eines Grundstücks oder eines vergleichbaren Besteuerungsgegenstands wie eine Eigentumswohnung vergeben wird – vergleichbar mit einer individuellen Steuernummer. Das Aktenzeichen des Einheitswerts ist üblicherweise in den Einheitswertbescheiden oder den Bescheiden zur Abgabe- beziehungsweise Grundsteuer seitens der zuständigen Gemeinde zu finden.  

Das Aktenzeichen dient als Referenznummer für die Zuordnung und Verwaltung der Informationen, die den Einheitswert betreffen. Es enthält dabei Informationen über das Finanzamt, die Aktenzeichenart und die individuelle Kennung für die Einheitswertermittlung eines bestimmten Grundstücks. Bei Anfragen oder Einsprüchen bezüglich des Einheitswerts ist zu empfehlen, das Einheitswert-Aktenzeichen anzugeben, um die Kommunikation mit dem Finanzamt zu erleichtern und eine zügige Bearbeitung zu gewährleisten. 

Einheitswert: Bedeutung für die Grundsteuer 

Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland und wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer über den Einheitswertbescheid mitgeteilt. Dieser Bescheid wird dem Grundstückseigentümer zugesendet. Er basiert auf verschiedenen objektiven Kriterien, darunter die Lage des Grundstücks, die Grundstücksgröße, die Nutzung des Grundbesitzes, der Bodenrichtwert und weitere Bewertungsfaktoren gemäß den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. 

Der Einheitswert wird in einer sogenannten Einheitswerttabelle festgehalten und ist entscheidend für die Festsetzung der Grundsteuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien zu entrichten ist. Eine genaue Kenntnis des Einheitswerts und der zugrunde liegenden Berechnungskriterien ist wichtig, um die Höhe der Grundsteuer korrekt nachvollziehen zu können und gegebenenfalls Einspruch gegen festgelegte Werte einzulegen, wenn Zweifel an der Richtigkeit bestehen. 

Tabelle zum Einheitswert als Orientierungshilfe 

In der Einheitswerttabelle sind die festgelegten Einheitswerte für unterschiedliche Grundstücke und Immobilien in einer Region oder Gemeinde aufgeführt. Die Einheitswerttabelle spiegelt nicht immer den aktuellen Marktwert wider, sondern basiert auf einer standardisierten Bewertung. Dennoch bietet sie eine wichtige Orientierungshilfe für Steuerzahler und Eigentümer, um den festgesetzten Einheitswert nachzuvollziehen und gegebenenfalls Einspruch gegen die Festlegung einzulegen. 

Erbschaftssteuer: Keine Berechnung mehr nach dem Einheitswert 

Wenn Sie als Erbe ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erhalten und die Entscheidung treffen, das Erbe anzunehmen, ist es aufgrund der fälligen Erbschaftssteuer erforderlich, das zuständige Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten darüber zu informieren. Falls diese Mitteilung unterbleibt, kann dies als Steuerhinterziehung betrachtet werden und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. 

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird der Wert des ererbten Vermögens als Grundlage herangezogen. Wenn der Erblasser beispielsweise Bargeldvermögen hinterlassen hat, gestaltet sich die Wertermittlung tendenziell einfacher. Bei Immobilien wie einer Eigentumswohnung oder einem Haus gestaltet sich die Bewertung hingegen komplexer. Sogar Experten können den genauen Wert einer Immobilie nicht auf den ersten Blick präzise bestimmen. Das erschwert es insbesondere unerfahrenen Personen mit geringem Wissen über den Markt. 

Die Berechnung der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie. Bis 2009 wurde für die Berechnung noch der Einheitswert herangezogen, der jedoch mit hohen Abschlägen versehen war. Obwohl der Einheitswert nun nicht mehr verwendet wird und die Abschläge wegfallen, ergeben sich für die Erben aufgrund der großzügigen Freibeträge für nahe Verwandte keine erheblichen steuerlichen Unterschiede. 

Kritik am Einheitswert

Im Jahr 1998 wurde die Grundsteuerberechnung unter Verwendung des Einheitswerts eingeführt, was von Anfang an auf Kritik stieß. Die Ermittlung des Einheitswerts für Immobilien basierte auf historischen Werten aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer und aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer.  

Die Verwendung solch veralteter Werte führte im Laufe der Zeit zu unfairen Ergebnissen: Der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie konnte stark von der im Einheitswertbescheid festgelegten Zahl abweichen. 

Ungleichgewicht bei der Feststellung des Einheitswertes: Beispiel 

Ein bezeichnendes Beispiel für die Unausgewogenheit bei der Einheitswertberechnung eines Hauses ist folgendes Szenario: Eine begehrte Eigentumswohnung in einer attraktiven Lage in München wurde möglicherweise niedriger bewertet als eine vergleichbare Immobilie in einem weniger begehrten Bezirk in Dortmunds Nordstadt. Jedoch liegt der tatsächliche Verkehrswert der Münchner Wohnung deutlich über dem der Dortmunder Wohnung. Dieses Beispiel zeigt, dass der Einheitswert unter Umständen zu unrealistischen Werten führen kann. 

Wegen solcher und weiterer Schwierigkeiten wird seit Jahren über eine Reform des Einheitswertsystems diskutiert. Der Bundesfinanzhof urteilte im Jahr 2018, dass die bestehenden Vorgaben zum Einheitswertsystem mit den Maßstäben des Grundgesetzes nicht vereinbar seien. Der Bundesfinanzhof forderte den Gesetzgeber daher dazu auf, bis Ende 2024 eine grundgesetzkonforme Neuregelung zu treffen. 

Gesetzliche Änderung des Einheitswerts zum 01.01.2025 

Ab 2025 wird im neuen Verfahren zur Ermittlung des Einheitswerts das Finanzamt lediglich fünf Parameter verwenden – im Gegensatz zu den bisher verwendeten etwa 20 Parametern. Zur Berechnung des Einheitswerts werden die folgenden Werte herangezogen: 

• der Bodenrichtwert 

• die Grundstücksfläche 

• die Art der Immobilie 

• das Alter der Immobilie 

• die statistisch ermittelte Nettokaltmiete 

In Zukunft müssen die vorgenannten Faktoren alle sieben Jahre erneut erhoben werden, um die aktuellen Marktentwicklungen angemessen zu berücksichtigen. Dadurch soll vermieden werden, dass Ungerechtigkeiten wie im oben genannten Beispiel zum Einheitswert auftreten.