Kappungsgrenze - was Sie wissen und beachten müssen!
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Die wichtigsten Fakten
- In besonderen Gebieten, z. B. in großen Städten mit geringem Wohnraumbestand, können die einzelnen Bundesländer eine Kappungsgrenze festlegen.
- Bei der Mieterhöhung muss der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze beachten.
- In den meisten Städten mit Kappungsgrenze ist die Mieterhöhung auf 15 % begrenzt.
- Die Kappungsgrenze ist eng mit der Mietpreisbremse verbunden.
Wie funktioniert die Kappungsgrenze?
Gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Mieter bei einer Mieterhöhung zwei Obergrenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die geltenden Kappungsgrenzen. Der niedrigere Wert bestimmt dabei die Grenze, bis zu der die Mieterhöhung erfolgen darf.
Würde eine Anhebung der Miete um 15 % bzw. 20 % zu einer Miete führen, die über der Vergleichsmiete liegt, so kann nur die Vergleichsmiete gefordert werden. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Steigerung nicht erreicht, so bleibt es bei dem prozentualen Steigerungssatz der Kappungsgrenze (15 % / 20 %).
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Beispiel: Mieter A zahlt eine Miete von 600 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 650 Euro. Vermieter A möchte nun die Miete um 100 Euro erhöhen. Allerdings gilt für die Stadt, in der die Wohnung liegt, eine Kappungsgrenze von 15 %. Vermieter A kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, also auf maximal 650 Euro, da der Betrag der Kappungsgrenze (15 %) die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen würde. |
Soll eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen, muss seit dem Jahr 2019 ebenfalls eine Kappungsgrenze beachtet werden. Bei Mietwohnungen, deren Miete mehr als 7 Euro/Quadratmeter übersteigt, gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro Mietzinserhöhung pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Bei Mieten, die weniger als 7 Euro/Quadratmeter betragen, darf die Miete nur um 2 Euro/Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?
Die Kappungsgrenze gilt nur bei Wohnraumietverhältnissen mit Bestandsmieten sowie bei allen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). In folgenden Fällen jedoch ist die Kappungsgrenze nicht anzuwenden:
- neu abgeschlossene Mietverträge (hier muss der Mieter nur die Mietpreisbremse beachten)
- Mieterhöhungen wegen Änderung der Betriebskosten (§ 560 BGB)
- Mietsteigerungen (wenn z. B. ein Nebenraum o. Ä. genutzt wird)
- Untermietzuschlag und Zuschläge wegen gewerblicher Nutzung
- Erhöhung der Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)
Die Kappungsgrenze ist abgesehen von den in § 558 Abs. 4 BGB geregelten Ausnahmen bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB zu beachten.
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Rechtstipps zu "Kappungsgrenze"
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20.02.2024 Rechtsanwältin Christina Bender„… die Mieterhöhung begründen und die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Überprüfen Sie insbesondere, ob die gesetzlichen Kappungsgrenzen eingehalten werden. Kappungsgrenze im Blick behalten: Gemäß § 558 BGB …“ Weiterlesen -
06.01.2024 Rechtsanwalt Carsten Hnida„… , die zu einer Minderung der Miete berechtigt [so BGH VIII ZR 33/18]. Hiervon losgelöst ist jedoch die Berechnung einer Mieterhöhung - selbst bei fehlerhafter Wohnflächenberechnung - in Bezug auf die Kappungsgrenze …“ Weiterlesen
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31.08.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB. Senden Sie Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum _____ unterschrieben an mich zurück. Alternativ können Sie ohne Weiteres zum genannten Termin die neue …“ Weiterlesen
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02.08.2022 Rechtsanwalt Kevin Winter„… Abs. 1 BGB) sowie die Einhaltung der Kappungsgrenze ( § 558 Abs. 3, 4 BGB ) zu beachten. Aus dem Erhöhungsverlangen hat eindeutig hervorzugehen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt …“ Weiterlesen
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19.07.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen oder die Betriebskosten erhöhen. Für die Erhöhung gilt die sog. Kappungsgrenze. Sie können die Miete nicht unbegrenzt erhöhen, sondern die Kappungsgrenze …“ Weiterlesen
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07.07.2022 Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M.„… . Je nach Mietvertrag gelten andere Regelungen zum Thema Mieterhöhung. Bei einem Standardmietvertrag ist neben der Kappungsgrenze auch der Umstand zu beachten, dass die Miete zuvor ein Jahr …“ Weiterlesen
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20.06.2022 Rechtsanwalt Falk Gütter„… . Dies und die Erfahrungen aus den neunziger Jahren als hier bereits einmal eine Kappungsgrenze galt, lassen eine Reihe von Prozessen erwarten. Vielleicht werden auch die Preise für gebrauchte Möbel ansteigen …“ Weiterlesen
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17.06.2022 Rechtsanwalt Hauke Heinz Hillmer„… sie nicht? Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten nur für den Neuabschluss von Mietverträgen ! (Aber Achtung: siehe Abs. II. Nr. 3) Für bereits bestehende Mietverträge gilt die Kappungsgrenze; sie regelt …“ Weiterlesen
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20.12.2022 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… , sondern muss auch die sogenannte Kappungsgrenze einer maximalen Erhöhung von 20 % in drei Jahren (in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmarkt sogar nur 15 % in 3 Jahren) und die Miete muss mindestens …“ Weiterlesen
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19.04.2022 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… . Auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen greift bei Indexmieten nicht (diese gilt laut Mieterschutz-VO NRW derzeit noch in 37 Gemeinden in NRW). Letztlich ist für die Erhöhung der Miete auch keine …“ Weiterlesen
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02.10.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… % möglich, nun aber lediglich 8% der Kosten . Zudem besteht eine Kappungsgrenze . Die Miete darf nach einer Modernisierung höchstens um zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter monatlich steigen innerhalb …“ Weiterlesen
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18.10.2021 Fachanwalt für Arbeitsrecht Markus Schleifer„… . Lebensjahr an, um anschließend stufenweise wieder zu sinken. Vereinbart war im Sozialplan außerdem eine Kappungsgrenze von 75.000 Euro bzw. bei einem Faktor von 1,2. Nach einer zusätzlich geschlossenen …“ Weiterlesen
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19.02.2021 Rechtsanwalt Cornel Pottgiesser„… Gerichtsgebühren locken wie der Kappungsgrenze für Gerichtsgebühren bei einem Streitwert von 30 Millionen €. Die Kosten für ein Verfahren vor dem English Commercial Court sollen bis zum 8-fachen …“ Weiterlesen
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03.02.2021 Rechtsanwalt Kevin Benjamin Villwock„… die 2013 eingeführte Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, verwendet. Jedes Bundesland entscheidet grundsätzlich in eigenem Ermessen über …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Die Kappungsgrenze für Gebühren im Rahmen der Prozesskostenhilfe steigt von 30.000 auf 50.000 Euro. Mit dem Anwaltskostenrechner lassen sich die Gebühren einfach ermitteln. Außerdem stiegen auch Honorare …“ Weiterlesen
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16.12.2020 Rechtsanwalt Michael Bauer„… Mieterhöhung nur auf der bislang gezahlten Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmieten. Deshalb, so der BGH, hätte der Vermieter auch bei Zugrundlegung der richtigen …“ Weiterlesen
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09.12.2020 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… aufgrund gestiegener Nebenkosten oder einer vorangegangenen Modernisierung. Auch die Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, ist möglich …“ Weiterlesen
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06.10.2020 Rechtsanwältin Lena Hoffarth„… die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als fünfzehn vom Hundert erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze). Gern unterstützen …“ Weiterlesen
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28.08.2020 Rechtsanwalt Klaus Hünlein„… gemacht hat, etwa wenn sie die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des gesetzlichen Höchstbetrags bestimmt hat, ohne die Kappungsgrenzen zu berücksichtigen oder Sondertilgungsrechte nicht erwähnt hat …“ Weiterlesen
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21.08.2020 Rechtsanwältin Dr. Birte Eckardt„… Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB aF vorgesehenen Kappungsgrenzen. Davon wich die Bank in dem vom BGH entschiedenen Fall zum Nachteil des Darlehensnehmers ab, indem sie die Vorfälligkeitsentschädigung …“ Weiterlesen
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10.08.2020 Rechtsanwalt Björn Röhrenbeck„… der Vergleichsmiete noch andere Grenzen? Vermieter müssen bei der Mieterhöhung auch noch die so genannte Kappungsgrenze beachten. Normalerweise darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöht …“ Weiterlesen
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12.02.2020 Johannes Schaack, anwalt.de-Redaktion„… Euro pro Quadratmeter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,14 Euro pro Quadratmeter. Das sei für den Mieter zumutbar. Außerdem liege die Miete unterhalb der Kappungsgrenze. Zudem sei …“ Weiterlesen
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04.11.2019 Rechtsanwalt Robert Vedder„… gescheitert. In seinem Urteil vom 17. April 2019 (VIII ZR 33/18) hat der BGH entschieden, dass bei der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB zur Ermittlung der Ausgangsmiete bei einer relevanten …“ Weiterlesen
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27.08.2019 Rechtsanwalt Denis Ksiazek„… er die Kappungsgrenzen beachtet? Hat er die Wohnung richtig eingeordnet? Was ist noch wichtig? Schritt 5: Prüfung der ortsüblichen Miete Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die Gründe für …“ Weiterlesen