Bauvoranfrage – Was ist das? Vorteile, Ablauf, Kosten und Dauer

In diesem Ratgeber erklären wir, was die Bauvoranfrage eigentlich ist, und informieren über die Vorteile eines Bauvorbescheids. Außerdem erläutern wir, mit welchen Kosten zu rechnen ist, wer antragsberechtigt ist und welche Möglichkeiten man bei einem Ablehnungsbescheid hat.

Was ist eine Bauvoranfrage und warum ist sie sinnvoll?

Grundsätzlich braucht man für ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung. Mit einer Bauvoranfrage kann man vorab die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens rechtsverbindlich klären. Gesetzlich normiert ist die Bauvoranfrage in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In NRW ist der Bauvorbescheid beispielsweise in § 77 BauO NRW geregelt. Vorteilhaft ist die Bauvoranfrage deshalb, weil sie Planungssicherheit im Hinblick auf das Genehmigungsverfahren bzw. das geplante Bauvorhaben bietet und in der Regel auch kostengünstiger ist. 

Insbesondere bei nicht bebauten Grundstücken, für die kein Bebauungsplan vorhanden ist, kann eine bestimmte Art der baulichen Nutzung abgeklärt werden – und zwar relativ kostengünstig und schnell. Wichtig für Grundstückseigentümer, die über einen Verkauf nachdenken: Hierdurch lässt sich auch der Verkaufswert (erheblich) steigern. 

Bei einem positiven Bauvorbescheid steht der Baugenehmigung grundsätzlich nichts mehr im Wege – jedenfalls in Hinblick auf die durch die Bauvoranfrage abgedeckten Fragen. Die Bauvoranfrage entfaltet in diesem Fall eine positive Feststellungswirkung für das Baugenehmigungsverfahren, deshalb spricht man auch von einem vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung.  

Wichtig: Der positive Bauvorbescheid berechtigt nicht zum Beginn der Baumaßnahme. Hierfür bedarf es der Baugenehmigung. Fangen Sie deshalb niemals mit den Baumaßnahmen an, wenn Ihnen nur ein positiver Bauvorbescheid vorliegt. 

Die Gültigkeitsdauer des Bauvorbescheid ist vom jeweiligen Bundesland abhängig und beträgt in der Regel drei Jahre. Vereinzelt gilt der Bauvorbescheid auch nur zwei Jahre. Auf schriftlichen Antrag kann diese Frist grundsätzlich bis zu einem Jahr verlängert werden. 

Wie ist die Bauvoranfrage zu stellen?

Wer eine Bauvoranfrage stellen möchte, muss dies bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde tun. Zuständig ist grundsätzlich die sogenannte untere Bauaufsichtsbehörde. 

Der Antrag kann grundsätzlich formlos als auch förmlich gestellt werden. Die Beantwortung einer formlosen Anfrage ist jedoch in der Regel nicht rechtsverbindlich, sodass sie auch nicht zu empfehlen ist. In einigen Bundesländern ist die Bauvoranfrage zwingend schriftlich zu stellen.

Einzureichen sind neben dem Antrag und dem Fragenkatalog sämtliche für die Prüfung durch die Behörde relevanten Unterlagen, die je nach Bauaufsichtsbehörde variieren. Grundsätzlich sind das neben dem Auszug aus der amtlichen Flurkarte die Bau- und Nutzungsbeschreibung, Bauzeichnungen, ggf. Fotos des Grundstücks, Baulastenverzeichnis etc. 

Es ist sinnvoll, vorab telefonischen Kontakt zur Bauaufsichtsbehörde aufzunehmen oder die jeweilige Website aufzurufen, um die konkreten Unterlagen abzustimmen. Oftmals stellt die Bauaufsichtsbehörde auch ein Formular bzw. einen Antragsvordruck online zur Verfügung, der zu nutzen ist. Sollten Unterlagen fehlen, fordert die Bauaufsichtsbehörde diese grundsätzlich nach. 

Wer kann eine Bauvoranfrage stellen?

Grundsätzlich kann jeder eine Bauvoranfrage stellen. Eine Bauvorlageberechtigung ist nicht notwendig. Auf einen Architekten kann deshalb verzichtet werden, wobei Fachkunde oftmals ratsam ist – vor allem im Hinblick auf die Formulierung der Frage(n). 

Man muss auch nicht Grundstückseigentümer/Bauherr sein, um die Bauvoranfrage stellen zu können, sondern lediglich ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dementsprechend können auch Kaufinteressenten eine Bauvoranfrage stellen. Bauaufsichtsbehörden verlangen dann jedoch grundsätzlich eine Vollmacht des Eigentümers bzw. Bauherren. 

Wie lange dauert eine Bauvoranfrage?

Die Dauer der Bauvoranfrage bzw. des Verfahrens ist von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde und dem Bauvorhaben abhängig – rechnen kann man mit einer Dauer von ein bis drei Monaten. Sollten Unterlagen fehlen und müssen nachgereicht werden, kann sich das Verfahren noch mal verzögern. Sollte man nach drei Monaten keinen Bauvorbescheid erhalten haben, empfiehlt sich eine schriftliche Sachstandsanfrage.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Leider kann die Kostenfrage nicht pauschal beantwortet werden, da die Kosten nicht einheitlich festgeschrieben sind. Eine Bauvoranfrage ist aber in der Regel günstiger als ein Bauantrag bzw. das eigentliche Genehmigungsverfahren. 

Relevant ist für die Kostenfrage der Umfang des Bauvorhabens. Bei einem Einfamilienhaus kann man in der Regel mit Kosten zwischen 40 und 200 EUR rechnen. Größere Bauvorhaben mit entsprechend hohem Prüfaufwand können auch mal vierstellige Kosten verursachen. 

Wer sich fachkundig durch einen Architekten bzw. eine Architektin oder durch einen Bauingenieur bzw. eine Bauingenieurin unterstützen lässt und die Bauanfrage nicht selbst stellt, muss das Honorar zusätzlich einplanen. Ganz grob kann man sich als Richtwert an 0,1 bis 0,2 % der Bausumme als Kosten orientieren. 

Was tun, wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wurde?

Wird die Bauvoranfrage negativ beschieden, nennt die Bauaufsichtsbehörde im Ablehnungsbescheid den Ablehnungsgrund. Es gilt dann zu prüfen, am besten durch fachkundige, anwaltliche Beratung, ob die Ablehnung zu Unrecht erfolgt ist. 

Abzuklären ist, ob gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch eingelegt bzw. eine sogenannte Verpflichtungsklage eingereicht werden sollte, da durch den Ablehnungsbescheid zwangsläufig auch das zukünftige Baugenehmigungsverfahren betroffen ist. 

Wichtig ist, sich unmittelbar rechtlichen Rat einzuholen, da der Widerspruch grundsätzlich binnen eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen ist; andernfalls wird der Ablehnungsbescheid bestandskräftig. Nicht immer ist ein Widerspruch bzw. eine Klage notwendig. Nicht selten lassen sich Ablehnungsgründe mit der Bauaufsichtsbehörde auch erfolgreich besprechen. 

Fazit

• Auf eine Bauvoranfrage, die bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen ist, ergeht ein Bauvorbescheid. 

• Ein positiver Bauvorbescheid entfaltet eine zeitlich befristete Bindungswirkung für das Baugenehmigungsverfahren. 

• Die Bindungswirkung ist in der Regel auf drei Jahre befristet und kann unter Umständen um ein Jahr verlängert werden. 

• Die Bauvoranfrage empfiehlt sich vor allem bei Grundstücken ohne Bebauungsplan. 

• Vorteilhaft ist der eingeschränkte Planungs- und Kostenaufwand. 

• Mit dem Bauvorbescheid ist ca. ein bis drei Monate nach Antragstellung zu rechnen. 

• Die Kosten variieren im Hinblick auf das Bauvorhaben. Bei einem Einfamilienhaus kann man mit 40 bis 200 EUR rechnen. 

• Antragsberechtigt ist grundsätzlich jedermann, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann – mithin auch Kaufinteressenten. 

• Wird die Bauvoranfrage negativ beschieden, ist der Ablehnungsgrund zu prüfen. Ggf. sollte Widerspruch eingelegt oder Klage eingereicht werden. 

• Widerspruch und Klage sind fristgebunden.