Hausgeld - was Sie wissen und beachten müssen!

Was ist Hausgeld und wer muss es bezahlen?

Jeder Wohnungseigentümer muss Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlen. Es wird auch als Wohngeld bezeichnet und wird aufgrund des Wirtschaftsplanes der Hausverwaltung berechnet. Diesen Beitrag muss jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung monatlich bezahlen. Das Hausgeld wird für Instandhaltungsmaßnahmen sowie für die Betriebs- und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet.

Welche Kosten fallen bei der Berechnung des Hausgeldes an?

Bei der Kalkulation bezüglich der Höhe des Hausgeldes werden folgende Kosten mitberücksichtigt:

• Abfallentsorgung
• Wasser und Abwasser
• Strom
• Wohngebäudeversicherung
• Heizkosten bei der Zentralheizung
• Hausmeister
• Reinigung
• Fahrstuhlwartung

Ergänzend werden noch andere Kosten in die Berechnung der Höhe des Hausgeldes kalkuliert, z. B. die Kosten für die Hausverwaltung sowie Geschäftsführung und die Kontoführungsgebühren für das Konto der Eigentümergemeinschaft. Darüber hinaus werden vom Hausgeld Rücklagen für anstehende Instandhaltungsmaßnehmen gebildet, z. B. für einen neuen Hausanstrich, anstehende Dachreparaturen oder die Renovierung des abgewohnten Treppenhauses. Diese Instandhaltungsrücklage kann von Jahr zu Jahr unterschiedlich hoch sein.

Wer legt die Höhe des Hausgeldes fest?

Der Verwalter entscheidet über die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklagen, indem er einen jährlichen Wirtschaftsplan für das Wohngebäude erstellt, wo die voraussichtlichen Ein- und Ausgaben für das laufende Betriebsjahr aufgeschlüsselt werden. Dieser Wirtschaftsplan muss in der Eigentümerversammlung von der einfachen Mehrheit aller Eigentümer beschlossen werden. Falls ein Wohneigentümer mit den Aufstellungen im Wirtschaftsplan nicht einverstanden ist, kann er beantragen, dass die Kosten entweder höher oder niedriger als geplant veranschlagt werden. Zum erfolgreichen Beschluss dieser Änderung ist ebenfalls nur eine einfache Mehrheit aller Eigentümer notwendig.

Entsprechend der Höhe des Miteigentumsanteils an dem Wohngebäude wird festgelegt, wer wie viel monatlich bezahlen muss. Die Höhe des Miteigentumsanteils ergibt sich aus der jeweiligen Teilungserklärung und wird meist als Bruchteil angegeben.

Wer bekommt das Hausgeld?

Das Hausgeld muss an die Hausverwaltung bzw. den Verwalter gezahlt werden. Falls Überschüsse erwirtschaftet werden können, erhält jeder Eigentümer am Ende des Betriebsjahres eine Rückzahlung zu viel gezahlter Beiträge.

Was passiert im Falle der Nichtzahlung?

In diesem Fall muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwalter sofort mit dem säumigen Eigentümer in Verbindung setzen und herausfinden, warum das Hausgeld nicht gezahlt wurde.

Folgende Konstellationen sind möglich:

• Ein Eigentümer hat momentan einen finanziellen Engpass und kann das Hausgeld für seine Eigentumswohnung aus diesem Grund nicht zahlen. Hier könnte der Hausverwalter eine Stundung oder eine Ratenzahlung mit dem Eigentümer vereinbaren.
• Wenn ein Eigentümer Druck auf die Hausverwaltung ausüben möchte, weil beispielsweise Renovierungen am Wohngebäude nicht vorgenommen wurden, darf er das Hausgeld nicht einfach einbehalten. Denn die Eigentümergemeinschaft muss jederzeit über genügend Geld verfügen, um Verbindlichkeiten erfüllen zu können. Falls es jedoch ein Gerichtsurteil gegen die Eigentümergemeinschaft gab oder es sich um eine Notgeschäftsführung handelt (notwendige Reparatur der Heizung im Winter auf eigene Kosten), ist ein Eigentümer berechtigt, das Hausgeld zurückzubehalten oder mit der Hausgeldforderung aufzurechnen.
• Wenn der Eigentümer nicht reagiert, kann der Hausverwalter einen Mahnbescheid erlassen und, falls notwendig, gegebenenfalls die Zwangsvollstreckung beantragen. Als letzter Schritt wäre ein Gerichtsprozess möglich. Allerdings können Prozesse vor dem Amtsgericht bezüglich ausstehender Hausgelder relativ langwierig sein. Für diesen Fall hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, eine sogenannte „Versorgungssperre“ mit einfacher Mehrheit zu beschließen.

Dies ist allerdings nur unter folgenden Voraussetzungen möglich:

• Die anderen Eigentümer müssten für die Versorgungsleistungen aufkommen und Vorschüsse bezahlen. In diesem Fall dürfte kein eigenständiger Vertrag zwischen Eigentümer und Energieunternehmen bestehen.
• Der Zahlungsrückstand muss mindestens sechs Monate oder länger bestehen und der Versuch, ihn zu beseitigen, müsste erfolglos gewesen sein.
• Die Versorgungssperre muss dem Eigentümer angedroht werden.
• Dem säumigen Eigentümer muss eine angemessene Frist zur Rückzahlung der ausstehenden Monatsraten für das Hausgeld gesetzt werden.

Erst, wenn all diese Voraussetzungen vorliegen, kann die Versorgungssperre realisiert werden. Wenn sich die Strom-, Gas- oder Wasseranschlüsse im Keller des Wohngebäudes befinden und allgemein zugänglich sind, ist es unproblematisch. Falls sich aber diese Anschlüsse in der Wohnung des Eigentümers befinden, kann sich der Hausverwalter mithilfe eines gerichtlichen Beschlusses Zugang zur Eigentumswohnung verschaffen.

Im Extremfall ist sogar der Entzug des Wohnungseigentums möglich, wenn ein Wohnungseigentümer dauerhaft zahlungsunfähig ist oder sich weigert, die Zahlung des Hausgeldes durchzuführen. Voraussetzung dafür ist u. a., dass es sich um eine Eigentümergemeinschaft von mehr als zwei Parteien handelt und dass ein vollstreckbarer Titel seitens des Gerichts besteht. Des Weiteren muss ein Beschluss von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer vorliegen.