Staffelmietvertrag und Staffelmiete: Das sollten Sie beachten

Die wichtigsten Fakten

• Durch den Staffelmietvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter eine regelmäßige zukünftige Mieterhöhung.
• Die gesetzliche Grundlage bildet § 557a BGB.
• Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Für Staffelmietverträge gilt allerdings auch die Mietpreisbremse.
• Wurde eine Staffelmiete vereinbart und der Vermieter vergisst die Erhöhung, verjährt der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nach drei Jahren.
• Zusätzliche Mieterhöhungen sind nicht erlaubt.

Was wird im Staffelmietvertrag vereinbart?

Die Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) können einen Staffelmietvertrag vereinbaren. In diesem wird festgelegt, dass der Mietpreis zu einem festgelegten Zeitpunkt um einen vorher vereinbarten Betrag erhöht wird. Folgende gesetzliche Regelungen müssen dabei eingehalten werden (§ 557a BGB):

• Die Mieterhöhung muss im Vertrag in Euro angegeben sein.
• Eine Kombination aus Fixbetrag und prozentualer Mietsteigerung ist nicht erlaubt.
• Ein Kündigungsverzicht seitens des Mieters darf höchstens für vier Jahre vereinbart werden.
• Eine Steigerung der Betriebskosten und deren Umlegung muss schriftlich vereinbart werden.
• Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Keine weitere Mieterhöhungsmöglichkeit (z. B. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete) ist möglich.

Wurden diese Vorgaben nicht eingehalten, ist zwar die Vereinbarung der Staffelmiete unwirksam, aber der Mietvertrag gültig.

Mietpreisbremse und Staffelmiete – was gilt?

Gilt in der Stadt oder der Gemeinde, in der Sie wohnen, die Mietpreisbremse, muss diese bei der Erhöhung ebenfalls beachtet werden. Deshalb darf die Miete auch bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Blick in den Mietspiegel kann Mietern weiterhelfen. Anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung kann der Mieter nachprüfen, welche Miete ortsüblich wäre.

Verstößt die Ausgangsmiete gegen die geltende Mietpreisbremse bzw. Kappungsgrenze, sollten Sie die Miethöhe beim Vermieter rügen, nachdem der Mietvertrag unterschrieben wurde. Die Mietpreisbremse gilt nicht nur für den gesamten Staffelmietvertrag, sondern auch für einzelne Staffelmieten. Mieter sollten deshalb bei jeder Mietstaffelerhöhung prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht – die Erhöhung kann zurückgewiesen werden. Lassen Sie sich auf jeden Fall von einem Rechtsanwalt juristisch beraten.

Staffelmietvertrag ohne geltende Mietpreisbremse – was ist zu beachten?

Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen die Mietstaffeln deutlich über der Vergleichsmiete liegen. Da die Mieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wurde, ist die Staffelmiete somit vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur insoweit bei der Frage berücksichtigt, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt. Darüber hinaus gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen nicht.

Gibt es eine zulässige Staffelhöhe?

Das Gesetz sieht keine Regelung zur Höhe der Staffelmietbeträge vor. Vermieter und Mieter können daher frei vereinbaren, wie die Miethöhe in den festgelegten Staffeln ausfallen soll. Allerdings müssen die Vertragsparteien hierbei § 5 WiStG und § 291 BGB beachten. Um Mietwucher (§ 291 BGB) auszuschließen, darf die bei Vertragsschluss zu zahlende Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für den entsprechenden Zeitraum liegen.